Immobilien Magazin

Nullzinsen und Immobilien-Zombies

Warum die aktuelle - und wohl noch länger anhaltende - Niedrigstzins-Phase für die Immobilienbranche auf lange Sicht durchaus gefährlich sein kann. MPT-Chef Wolfgang Tutsch im Interview mit Robert Rosner.

Autor: Robert Rosner

Immobilien Magazin: Weshalb sollte man gerade jetzt, wo es aufgrund des superbilligen Geldes kaum Finanzierungsprobleme gibt, das eigene Portfolio kritisch beleuchten?

Wolfgang Tutsch: Viele Immobilieninvestitionen profitieren von dem derzeit bestehenden Wirtschaftsklima. Dieses ist geprägt durch ein niederes Zinsniveau.

IM: Ja schon, aber das ist ja sehr positiv. Wo liegt hier die Gefahr, von der Sie reden?

Tutsch: Zum einen sind Kredite billig, das führt dazu, dass Investoren nach einem möglichst hohem Leverage trachten, da das die Rendite für das Eigenkapital (ROE) deutlich erhöht...

IM: Das wäre aber auch noch positiv...

Tutsch: .... allerdings mit einem Gefahrenpotenzial. Denn zum anderen führt das auch dazu, dass Immobilieninvestments stark nachgefragt sind. Andere Anlagenformen bieten kaum oder gar keine Rendite mehr, sofern man nicht ein hohes Risiko fahren will. Die Preise sind daher in den letzten Jahren stark gestiegen, somit die Ankaufsrenditen erheblich gesunken.

IM: Und wo ist hier konkret das Risiko?

Tutsch: Immobilieninvestoren sind damit ein doppeltes Risiko eingegangen: Verändern sich die Schätzwerte der Immobilien, weil die Marktpreise wieder sinken, werden die finanzierenden Banken sicherlich wieder unruhig. Fällt die Abwertung höher aus, reagieren die Banken wohl wieder sehr heftig, wie auch schon 2008 und in den Folgejahren. Kommt es zu Mietausfällen, sei es aus Bonitätsgründen, oder aufgrund höherer Leerstände, gerät die ohnedies niedere Rendite unter Druck.

IM: Sehen Sie da noch weitere Gefahren?

Tutsch: Ja. Niedrigere Mieteinnahmen können auch die Rückzahlbarkeit der aufgenommenen Kredite gefährden, oder notwendige Erhaltungsarbeiten müssen anders finanziert werden. Höhere Leerstandsraten, Instandhaltungsrückstau, ... auch das führt zu reduzierten Schätzwerten.

IM: Das Zinsniveau wird aber doch in absehbarer Zeit nicht steigen?

Tutsch: Aller Voraussicht nach ist das so.

IM: Wo ist das Problem?

Tutsch: Die Entwicklung der Marktpreise ist aber auch von anderen Faktoren abhängig. So sinkt die Nachfrage nach Retailassets, die Umsätze im stationären Sektor sinken, die Mieten sind unter Druck. Im Office ist die Entwicklung europaweit generell positiv, allerdings schwächeln einzelne Märkte, in anderen gibt es zu wenig Angebot.

IM: Ist das nicht von Assetklasse zu Assetklasse recht unterschiedlich?

Tutsch: Ja. Industrie und Logistik scheinen sich weiterhin gut zu entwickeln. Bei Wohnimmobilien wird der Ruf nach einem Einschreiten der Politik gegen die stark steigenden Mieten immer lauter. Das deutsche Bundesverfassungsgericht hat erst kürzlich eine staatliche Begrenzung der Mieten als zulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht angesehen. Dieses Beispiel kann auf allen Märkten Schule machen. Das könnte die Marktpreise bei Wohnimmobilien negativ beeinflussen.

IM: Sehen Sie auch die konkrete Gefahr, dass es zu einer Eintrübung der Wirtschaft und damit zu den von Ihnen eingangs beschriebenen Szenarien kommt?

Tutsch: Durchaus. Die Wirtschaft in Deutschland läuft nicht rund, das Wachstums des BIP hat sich 2019 gesenkt. Die Stimmen mehren sich, wonach der deutsche Wirtschaftsmotor stottert. Gleiches gilt auch für andere europäische Staaten. Derzeit hält der Konsum die Konjunktur aufrecht, aufgrund der niederen Inflationsrate kommt es sogar zu Reallohnerhöhungen. Wenn die Industrieproduktion weiterhin schwächelt, ev. sogar Jobabbau notwendig wird, kann sich das Blatt schnell wenden.

IM: Was tut die EZB?

Tutsch: Die EZB hat die Negativzinsen erhöht und angekündigt, den Ankauf von Anleihen wieder zu starten. Ob derartige Maßnahmen das Wirtschaftsklima positiv beeinflussen können? Viele Volkswirte sind skeptisch. Es fehlen ganz einfach Maßnahmen, die die Nachfrage, also den Konsum, ankurbeln.

IM: Da könnte doch der Staat mit Infrastrukturinvestitionen gegensteuern. Gerade aktuell wären die Mittel ja in der Staatskasse?

Tutsch: Eine Erhöhung der staatlichen Investitionen scheitert an der Verschuldensgrenze, wirksame Steuersenkungen an der nicht verbesserten Kostenstruktur der meisten EU-Staaten.

IM: Was hat das alles mit meinen Immobilien zu tun?

Tutsch: Genau diese Frage muss jeder Investor sich stellen.

IM: Kann eine Rezession, oder auch nur schwächelnde Konjunktur meine Immobilien gefährden?

Tutsch: Stagnieren oder sinken die Frequenzzahlen der Shoppingcenter oder der FMZs, stagnieren oder sinken die Umsätze der Shop-Partner, gefährdet das die Mieteinnahmen. Reduzieren Unternehmer die Arbeitsplätze, verkleinern den Geschäftsbetrieb, sinkt der Bedarf an Büroflächen. Wird in die Mietzinsgestaltung der Wohnungsmieten verstärkt eingegriffen, gerät das Mietniveau unter Druck. Für Produktions- und Lagerhallen, Geschäftslokale, Hotels etc. können sich ähnliche Szenarien ergeben.

IM: Wie kann man das möglichst frühzeitig voraussehen?

Tutsch: Ob und wie stark Immobilien von einer schwächelnden Konjunktur betroffen sein können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der Standort der Immobilien ist nur einer davon, Alter, Bauweise, Image, Marktakzeptanz, Mieterstruktur, etc. sind andere.

IM: Was also tun?

Tutsch: Nur der frühe Vogel fängt den Wurm!

IM: Damit meinen Sie was genau?

Tutsch: So mancher institutionelle Investor hat bereits damit begonnen, sein Portfolio zu analysieren und geeignete Maßnahmen zu setzen. Eine geeignete Maßnahme kann auch sein, sich noch rasch von der einen oder anderen Immobilie zu trennen, solange noch die guten Preise gezahlt werden.

IM: Muss der Verkauf wirklich sein?

Tutsch: Nein, natürlich nicht. Das Setzen der richtigen Maßnahmen kann dem Werterhalt der Immobilie dienen. Voraussetzung ist eine genaue Analyse jeder einzelnen Immobilie.

IM: Wo kommen da Sie ins Spiel?

Tutsch: Unsere MPT Advisory Group ist auf die Restrukturierung von Immobilien spezialisiert. Wir haben Erfahrung mit der Analyse der Stärken und Schwächen von Immobilien und Immobilienportfolios. Wir evaluieren die Risiken und Chancen. Darauf aufbauend entwickeln wir für jede Immobilien eine Strategie, die wir in den meisten Fällen auch selbst umsetzen dürfen. Das ermöglicht uns, auf Marktveränderungen rasch zu reagieren.

IM: Wie fängt man hier am besten an?

Tutsch: Wie gesagt, Schritt 1 ist eine sorgfältige Analyse, auf dieser Basis kann der Eigentümer entscheiden, ob und welche Maßnahmen er setzen möchte.

IM: Offen gestanden gibt es viele Anbieter von Consultingleistungen...

Tutsch: Definitiv, aber wir lassen unsere Kunden nicht mit tollen Beratungskonzepten alleine, wir setzen die entwickelte Strategie selbst um. In "brennenden" Fällen übernehmen wir aber auch sofort und "arbeiten" uns durch die Immobilie "on the job".

IM: Was ist dabei Ihr Wirkungskreis?

Tutsch: Wir haben in den letzten Jahren aktiv problembehaftete Immobilien in Österreich, Tschechien, Slowakei, Slowenien, Ukraine, Rumänien und Holland in den verschiedenen Assetklassen betreut. Aus unseren Vortätigkeiten sind wir mit den Märkten in Deutschland, Polen, Bulgarien, etc. vertraut.