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ÖVI zur Wohnrechtsnovelle

Eher ein "Novellerl" in letzter Minute

Autor: Robert Rosner

Die Jahresausblicks-Pressekonferenz des ÖVI befasst sich traditionellerweise mit der politischen Dimension der Immobilienwirtschaft, die seit Monaten durch verschiedene Wahlkämpfe im Fokus der medialen Aufmerksamkeit steht und wohl auch noch länger stehen wird. „Wohnen“ ist ein Grundbedürfnis und betrifft somit einen jeden, kein Wunder und auch nichts Neues also, dass wohnpolitische Diskussionen ideologisch geprägt und emotional geführt werden. „Die Vehemenz und Ausdauer mit der eine Stimmung im Land erzeugt wird, die die Leistbarkeit des Wohnens in Frage stellt und gleichzeitig das Feindbild des privaten Wohnungsvermieters schürt, grenzt mittlerweile an Verantwortungslosigkeit“, so ÖVI Präsident Georg Flödl und verweist darauf, dass alles schlechtgeredet werden kann. Seit der Veröffentlichung des Regierungsprogramms im Dezember 2013 warte die Öffentlichkeit auf die Umsetzung der darin angekündigten Wohnrechtsreform, die „gerecht, verständlich, transparent und leistbar“ sein soll. Ein Jahr und eine gescheiterte Arbeitsgruppe im BMJ später sei nun in Windeseile eine „Wohnrechtsnovelle“ beschlossen worden, die bereits am 1.1.2015 in Kraft treten soll. Zustande gekommen sei diese überhaupt nur durch einen politischen Kuhhandel: „Tausche Erhaltungspflicht der Therme gegen Rechtssicherheit im Wohnungseigentum“. Ein Urteil des OGH im Jahr 2011 (4Ob150/11d), wonach nicht im B-Blatt des Grundbuches eingetragenes Wohnungseigentumszubehör (Parkplätze, Gärten, Kellerabteile) als Allgemeingut der Eigentümergemeinschaft gilt, hat große Verunsicherung hervorgerufen. „Der Umstand, dass die Rechtssicherheit für eine Million Wohnungseigentümer nur im Abtausch gegen eine davon vollkommen unabhängige Regelung der Thermenerhaltung herzustellen war, sucht Seinesgleichen und zeichnet ein trauriges Sittenbild der österreichischen Politik“, stellt ÖVI Präsident Georg Flödl fest.

Die am 11.12.2014 im Nationalrat beschlossene Wohnrechtsnovelle 2015 hat Auswirkungen auf das Mietrechtsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 2002 sowie das WGG und schafft auch eine eigene Regelung über die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs. 4 MRG. Inkrafttreten soll sie schon am 1.1.2015 und ist in gerichtlichen Verfahren anzuwenden, die am 1. Jänner 2015 bereits anhängig geworden, aber noch nicht rechtskräftig entschieden worden sind.

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wird eine Rechtsunsicherheit im Wohnungseigentumsrecht beseitigt. Kellerabteile, Autoabstellflächen oder Gärten gelten explizit als zu einer Eigentumswohnung zugehörig, wenn aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der Nutzwertermittlung eindeutig hervorgeht, dass diese als Zubehör einer bestimmten Wohnung zugewiesen sind. Eine separate Eintragung im Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich. Das gilt auch rückwirkend für alle Grundbuchseintragungen, die vor dem 1.1.2015 erfolgt sind. Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wird die Erhaltungspflicht des Vermieters ausgedehnt. Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechts ist der Vermieter in Zukunft für die Erhaltung und Erneuerung von Heizthermen, Elektroboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten zuständig. ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel sieht nach wie vor die Ausdehnung der zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters bei Altverträgen im preisgeschützten MRG-Vollanwendungs-Bereich problematisch, da eine Refinanzierung der Wärmebereitungsgeräte mitunter viele Jahre benötigt, wie die folgenden Ergebnisse einer Berechnung zeigen.

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Kommentare

H.H | 15.12.2014 17:50

Wie eine "politische Haltung" den Markt für Immobilieninvestoren verunsichern kann beweist derzeit die Lage in Österreich. Vom Ende der Befristungsmöglichkeit ist die Rede (eine klare Enteignung für Immobilienbesitzer wenn sie dann nie mehr oder nur mehr stark eingeschränkt über ihr Eigentum verfügen können) Ich verweise hier auf viele Menschen die entweder Wohnungen für die Altersvorsorge oder einfach für die nachkommende Generation erwerben und einstweilen vermieten. Eigentumswohnung heißt eben Eigentumswohnung weil es Eigentum sein soll - es scheint aber momentan hierzulande etwas anders zu laufen. Wenn man seine Eigentumswohnung vermietet soll man auch gleich sein Eigentumsrecht sozusagen "verlieren" - denn man will dem Vermieter vorschreiben wie hoch die Miete sein darf und eine Kündigung soll nur mehr unter ganz besonderen für den Vermieter "schwierigen Voraussetzungen" möglich werden. So stellen sich das zumindest einige österreichische Politiker vor. Das Finanzamt stellt aber fest, wenn eine Immobilie nicht nach 20 Jahren Erträge abwirft fällt es unter Liebhaberei und ein mit der Wohnung verbundener Aufwand kann nicht mehr geltend gemacht werden . Liebe Politiker - rechnen sie uns bitte vor wie eine Altbauwohnung in Wien - für die man heute jenseits von 3000€ pro m2 Kaufpreis bezahlen muss - innerhalb von 20 Jahren Gewinne abwerfen soll wenn der Mietpreis mit 5.50€. und einer geringen Bandbreite an Zuschlägen gedeckelt werden soll? Das wurde kürzlich - ich denke von einigen Sozialisten - vorgeschlagen. Der private Vermieter kauft von seinem versteuerten Geld Immobilien - er bekommt keine staatliche Unterstützung für die Bereitstellung einer "sozial Wohnung" - also muss er das Recht besitzen zumindest seine Kosten und einen kleinen Gewinn mit seiner Investition zu erwirtschaften. Aber momentan wird "das Geldvierdienen in Österreich" ja mutmaßlich auf das schärfst verurteilt. Zumindest man gewinnt den Eindruck als Investor wenn man sich das stümperhafte Hin und Her um eine mögliche neue Mitrechtsreform, das Stiftungsrecht oder die von manchen gewünschte Millionärssteuer anhört - Wenn man diese Haltung nicht aufgibt wird es schon sehr bald weniger Investoren geben. Aber weniger private Investoren in Wohnraum heißt, das die öffentliche Hand dafür Geld bereitstellen muss. Mutmaßlich wird wieder der Steuerzahler dafür blechen.