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Oh, du fröhliche…

Glückliche Retailer allerorts

Autor: Gerhard Rodler

Die Märkte der Schwellenländer bieten interessante Investmentmöglichkeiten bei Shopping-Center-Entwicklungen und bestehenden Immobilien. So das Ergebnis der aktuellen CBRE-Studie „Global Shopping Centre Yield Benchmakt: Emerging Markets“. Demnach hat der Mangel an angemessenen Angeboten im Bereich Shopping-Center in den entwickelten Märkten weltweit bei den Entwicklern von Einkaufszentren und Investoren zu einer intensiveren Expansion in die Schwellenmärkte geführt als in den übrigen Asset-Klassen.

Ziel der Studie ist eine höhere Markttransparenz sowie die Schaffung einer theoretischen Grundlage für die Bewertung der Preisgestaltung in den Schwellenmärkten.

Die Studie umfasst eine große Bandbreite an Schwellenmärkten, angefangen von Armenien bis hin zu den Vereinigten Arabischen Emiraten, die über eine Reihe erstklassiger Einkaufszentren verfügen, sich aber als Anlagemarkt erst noch entwickeln müssen.

Die Bewertung von Einkaufszentren in Schwellenmärkten mit wenig oder gar keinen Transaktionsaktivitäten kann schwierig sein. Deshalb haben wir ein globales Modell entwickelt. Die meisten der 27 untersuchten Schwellenmärkte waren angemessen bewertet. Allerdings wurden auch 12 Märkte identifiziert, in denen es große Diskrepanzen zwischen den vorgesehenen und den tatsächlichen Bewertungsrenditen gab. Die Grundaussage der Ergebnisse ist, dass die übergeordneten Risikofaktoren eines Landes – etwa politische und staatliche Risiken sowie Korruption – die Bewertung von Shopping-Centern in den Schwellenmärkten bestimmen. Die Ergebnisse zeigen, dass diese in den Schwellenmärkten einen deutlich größeren Einfluss auf die Entscheidungsfindung der Investoren ausüben als die Verbrauchernachfrage oder die immobilienspezifischen Faktoren.

Was die CEE Länder betrifft, so gibt es auch hier Abweichungen zwischen den tatsächlichen und den vom Modell ermittelten Renditen zu verzeichnen, die allerdings weit weniger divergieren als etwa in Ländern wie China oder Thailand.

Grundlage der Studie ist ein multiples Regressionsmodell, in dem die aktuelle Nettodurchschnittsrendite (von CBRE angesetzt) in jedem Land die abhängige Variable ist. Die potenziell erklärenden Variablen, die analysiert wurden, fallen in die drei Hauptkategorien – Risiko, Nachfrage und Immobilien. Die 27 enthaltenen Schwellenmärkte sind über die ganze Welt verteilt und umfassen Afrika, Asien, Eurasien, Mittel- und Osteuropa, den Nahen Osten und Lateinamerika. Die untersuchten Schwellenmärkte sind: Afrika: Kenia und Nigeria; Asien: China, Indien, Indonesien, Thailand, Vietnam; Eurasien: Armenien, Georgien, Kasachstan, Türkei; CEE: Baltikum, Bulgarien, Kroatien, Rumänien, Russland, Serbien, Slowakei, Ukraine; MENA: Bahrain, Ägypten, Libanon, Marokko, Oman, VAE; Lateinamerika: Argentinien und Mexiko