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Paradigmenwechsel für Garagenbetreiber

Garagen zu betreiben, das war so etwas, wie die Lizenz zum Gelddrucken. Garagen als Pflichtstellplätze entsprechend der gesetzlichen Auflagen bei Wohnbauten zu errichten, genau das Gegenteil davon. Beides könnte sich jetzt dramatisch verändern.

Autor: Rudolf Preyer und Gerhard Rodler

Garagen sind ordentliche Deckungsbeitragsbringer, wenn es sich um öffentliche Garagen in guten Lagen handelt. Denn: Die Baukosten stehen - auch dank im Europavergleich relativ hoher Parkgargengebühren in Österreichs Ballungsgebieten - in einem ausgesprochen guten Verhältnis und werfen dabei von Beginn an recht hohe Gewinne ab. Zudem sind die Erhaltungsinvestitionen recht überschaubar, sieht man von den ab und an anfallenden technischen Neuerungen wie neue Bezahlsysteme (Apps beispielweise), neue Beleuchtungskonzepte oder ähnlichem einmal ab. Da gingen sich durchaus zweistellige Renditen aus - mit marginalem Risiko. Zumindest bisher. Denn urplötzlich kommt der Markt in Bewegung, wie seit Jahrzehnten nicht. Und es gibt überhaupt erstmals so etwas wie eine - noch unscheinbare, aber eben doch schon vorhandene Konkurrenz. Dazu kommt, dass sich zunehmend neue Mobilitätskonzepte durchsetzen. Carsharing beispielsweise ist längst auch in Wien und anderen Ballungsräumen in Österreich salonfähig geworden. Und so unterschiedlich hier die Tarifmodelle und Konzepte sein mögen, eines haben sie alle gemein: Alle diese Autos kommen ohne Garagenstellplatz aus und immer mehr Anhänger von carsharing verzichten generell auf das eigene Auto. Wasser auf die Mühlen der aktuellen Stadtregierung, die derzeit alles daran setzt, die Privatautos möglichst ganz aus der Stadt zu verbannen. Immer mehr Jugendliche verzichten derzeit ohnedies auf den eigenen Führerschein und fallen damit als künftige Parkgaragennutzer langfristig aus.

Damit nicht genug, es droht jetzt auch Konkurrenz von den bisher nicht öffentlich nutzbaren Garagenanlagen in den größeren Wohnhausanlagen. Bis vor kurzem mussten so gut wie alle Wohnbauträger bei der Errichtung ihrer Wohnhausanlage, die im Baubescheid vorgeschriebenen sogenannten Pflichtstellplätze (zwischen ein und sogar 1,5 Parkplätze pro Wohneinheit in der Regel je nach Bundesland) mit etwas höheren Wohnungspreisen quersubventionieren. Denn Privatparkplätze in Wohnhausanlagen waren bislang durchgängig ein Minusgeschäft. Waren, wohlgemerkt. Das Startup-Proptech-Unternehmen Payuca vermarktet seit einiger Zeit die in der Regel untertags leeren Stellplätze in den Privatgaragen über eine integrierte Hardware- und Software-Lösung. Konkret kann über eine App der nächste leere Parkplatz in den teilnehmenden Privatgaragen geortet und über ein App-basiertes Zutrittssystem geöffnet werden. Die verrechneten (gegenüber klassischen öffentlichen Garagen günstigeren) Mieteinahmen werden zwischen dem Parkplatzbesitzer und Payuca geteilt. Ein win-win-Deal, der den öffentlichen Garagenbetreibern nicht so recht schmecken dürfte. Dies umso mehr, als payuca alle Investitionen für das neue Schließsystem etc übernimmt und dem Liegenschaftsbsitzer keine Investments dafür entstehen. Diese antworten ihrerseits mit einer Investment- und Technologieoffensive. Apcoa Parking beispielsweise ist jetzt, eine Kooperation mit INRIX eingegangen. Dieser Dienst - den Teilnehmern der zurückliegenden re.comm in Kitzbühel noch ein Begriff - bietet kostenfreie datenbasierter Verkehrsanalysen in Echtzeit an; leitet beispielsweise Lenker bei drohenden Staus automatisch um. Und ab sofort werden die INRIX-Nutzer eben auch zur nächstgelegenen freien Apcoa-Garage geleitet. Es wird aber auch abseits der Proptech-Bewegung kräftig investiert, um am Ball zu bleiben und das letztlich ja immer noch lukrative Parkgeschäft langfristig abzusichern.

Unsere Vision ist, dass es in Wien alle 500 Meter einen Payuca-Parkplatz gibt. - Dominik Wegmayer, Co-Founder Payuca

Die Parkgarage Am MuseumsQuartier (980 Stellplätze) von Contipark wurde nun für den European Parking Award nominiert. In zweijähriger Arbeit - bei laufendem Betrieb - wurde dort für rund sechs Millionen Euro generalsaniert.

Im Parksafe Palais Coburg von Wipark wiederum wird das Fahrzeug jetzt vollautomatisch geparkt. Bisland war diese Art der öffentlichen Parkgarage in Österreich bei den Autofahrern nicht sonderlich gut angekommen und es ist daher der erste derartige Anlauf seit Jahren. Umgekehrt können die Wohnbauträger neuerdings in Wien eben nicht nur dank Systemen wie payuca die ungeliebten Parkplätze wirtschaftlich etwas attraktiver machen, sie können die den Wohnungen zugeordneten Parkplätze auch ganz weglassen. Dafür werden dort - wenn die Lage passt - einfach innovative Parkplatzlösungen errichtet. In Zusammenarbeit mit der BIG erfolgte kürzlich beispielsweise die Spatenstichfeier der Wohnsammelgarage Volkertstraße im zweiten Wiener Gemeindebezirk von Best in Parking. Nur wenn ein Bewohner der Anlage will, kann er einen Dauerplatz nehmen, der Rest wird vom künftigen Betreiber der Garage, der BIP Garagengesellschaft Breiteneder, normal vermarktet. BOE Gebäudemanagement hat ganz ähnlich unlängst die Tief- und Wohnsammelgarage Wattgasse mit 235 neuen Stellplätzen - sowie Elektrotankstellen - auf vier Ebenen eröffnet. Egal, ob nun öffentliche oder private Garagen, ein genial einfaches wie auch selbsterklärendes System schafft eine deutlich höhere Flächeneffizienz und/oder mehr Komfort.

Die genial simple Idee: Richtungspfeile auf jedem Stellplatz zeigen an, ob man rück- oder vorwärts einparken soll bzw. darf. Dort wo die Fahrertüren durch dieses System sich gegenüberliegen ist ein etwas breiterer Aussteigebereich, Comfort Zone genannt. Auf der sich ebenfalls gegenüberliegenden Beifahrerseite weniger Platz. Fazit: Trotz breiterer Comfortzone bringt man damit auf der gleichen Gesamtgrundfläche simpel mehr Parkplätze unter, was in jedem Fall ein Kostenvorteil ist. Übrigens: Ein Wiener Unternehmen, Karisch Comfort Parking, hat dieses System weltweit patentiert und vergibt - zusammen mit dem für die Umsetzung nötigen know how - dieses in Lizenz. Im Vergleich zu den Revolutionen beim Parken ist ein weiteres must-have bei allen Büro- und Wohnbauten, das ebenfalls mit Mobilität zu tun hat, ein langer, ruhiger Fluß. Gemeint ist der Aufzug. Aber geht es da wirklich nur einfach unverändert auf und ab? Keineswegs. Mit der Aufzugsbranche insgesamt geht es (wirtschaftlich) nur deshalb nur noch oben (und nicht abwärts), weil sich die Branche seit gut einem Jahrzehnt ständig neu erfindet. Kleiner Mitbewerber schaffen den aktuellen Innovationsdruck seit Jahren schon nicht mehr, fusionieren mit Großen - oder suchen sich eine kleine Marktnische, auf die sich sich spezialisieren könnten bzw wenn beides nicht geht, geben sie auf. Schindler beispielsweise setzt auf eine Informationsoffensive bislang nicht bekannter Intensität. Kone wiederum bietet die Elevator Toolbox an, womit sich downloadfähige CAD-Zeichnungen, BIM-Modelle, sowie technische Datenblätter erstellen lassen. Mit dem Tool Car Designers wiederum wird die Kabinenausstattung des Aufzugs modulartig zusammengestellt, und mit dem Werkzeug Travelmaster kann der Bauherr Rolltreppen selbst entwerfen. Ohne Innovation steht eben auch die Aufzugsbranche still.

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