Immobilien Magazin

Reguliertes Ziegelgold

Die Ankündigung der neuen türkis-grünen Regierung, das MRG zu überarbeiten, stößt bei der Immobilienbranche durchaus auf Anklang. Zu entrümpeln gibt es vieles - Jahrzehnte der Anlassgesetzgebung haben das aktuelle Mietrecht zu komplex gemacht.

Autor: Charles Steiner

Irgendwann beschloss Joachim O., das Handtuch zu werfen. Vor 30 Jahren hatte er von seinen Eltern ein schmuckes Zinshaus im 7. Gemeindebezirk geerbt, er selbst ist darin groß geworden. Doch die Mieten werfen nichts mehr ab, die Fassade wäre zu dämmen, ein Wasserrohrbruch im Keller hat zudem die unteren Mauern feucht werden lassen. Beim Kostenvoranschlag der Baufirma, die die Trockenlegung übernehmen sollte, wurde ihm schlecht. Mit den Mieteinnahmen würde er die Arbeiten nicht abdecken können, er müsste jede Menge eigenes Geld aufwenden. Geld, das er nicht hat, steckt doch alles, was er hat, im Haus und seine Pension reicht nicht aus. Die Zinslisten hat Joachim O. schon lange nicht mehr durchschaut, darum kümmert sich eine Hausverwaltung. Er selbst würde die Berechnung ohnehin nicht verstehen, mit den ganzen Novellen, Zu- und Abschlägen. Doch jetzt reicht es ihm. Er spart an allen Ecken und Enden - doch die jetzt fälligen Sanierungsarbeiten, kann er sich einfach nicht mehr leisten. So entschloss er sich schweren Herzens, sein Haus - das Objekt, in dem er groß geworden ist, zu verkaufen. Mit dem Erlös, so hatte er gehört, könne er sich zumindest einen schönen Lebensabend gönnen.

Aussterbende Spezies

Szenarien wie diese sind in der Immobilienbranche, die sich mit dem Wiener Zinshaus beschäftigt, nur zu bekannt. Wenngleich sie seltener geworden sind - nicht, weil immer mehr Erben ihre Häuser behalten, sondern weil sie in den meisten Fällen ohnehin schon verkauft haben. Mittlerweile ist das Gros der historischen Substanz entweder in den Händen von Profis oder bereits abparifiziert und verkauft worden. Nun ruht die Hoffnung auf der neuen türkis-grünen Regierung. Diese hatte in der Regierungserklärung angekündigt, dass sie das seit Jahrzehnten in der Branche ungeliebte MRG angehen will. Doch ob sie das auch durchziehen wird, daran herrschen bei den meisten Branchenprofis Zweifel. Zu lange wurde im Gesetz herumnovelliert, für ein neues MRG bedürfe es einen Komplettabbruch statt einzelner Korrekturen. Das sagen viele, wenn man sie fragt. Und dass das vor der Wien-Wahl passiert, das glaubt überhaupt niemand.

Um einerseits die Substanz über Jahrzehnte erhalten zu können - auch von jenen, die solche Objekte ererbt haben, und andererseits auch Objektqualitäten sowie Sanierungen in den Mietverträgen abbilden zu können, wäre jedenfalls viel zu entrümpeln. Michael Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup, besitzt viele Zinshäuser. Er entwickelt sie auch - und verkauft sie dann ab. Notgedrungen, wie er sagt, denn "eigentlich würde ich sie lieber vermieten", so Schmidt. Doch das funktioniert nicht, denn Schmidt steckt viel Geld in die Sanierung seiner Schmuckstücke - mit den Mieten, die er durch das MRG erzielen könnte, würde die Kosten dafür niemals abdecken können. "Die Sanierung ist sehr teuer und sollte sich für die Vermieter auch rechnen", beklagt Schmidt. Doch das MRG ist nicht die einzige Baustelle, die der Zinshaus-Experte ortet: "Die Lagezuschlagskarte ist nicht genau definiert, sie ist sehr willkürlich. Da muss man jedes Haus einzeln überprüfen - und das ist kostenintensiv und sehr komplex", rechnet er vor. Jeder Mietvertrag würde anders aussehen, außerdem sei der Vermieter für die Therme in den Wohnungen zuständig, nicht der, der sie nutzt - also der Mieter." Das seien weitere Kostenfaktoren.

Für Thomas Rohr, Geschäftsführer von Immorohr ist das nur zu verständlich. Er kennt seit Jahrzehnten viele Eigentümer, mittlerweile seien die meisten Objekte aber in der Hand von Profis. Der klassische Zinshauserbe ist eine aussterbende Spezies geworden, sagt Rohr. Das aktuelle MRG sowie die jüngste Lagezuschlagskarte betrachtet er als einen Schuss ins Knie, geradezu anachronistisch: "Viele Vermieter wollen gerne vermieten, viele Mieter würden dafür auch entsprechend bezahlen. Aber durch die Regulierung herrscht Unsicherheit - und deshalb befristen Vermieter - obwohl sie lieber unbefristete Mietverträge hätten." Ohnehin sieht Thomas Rohr in der Formulierung "überdurchschnittliche Lage" etwas Toxisches. "Das Wort überdurchschnittlich ist nicht einmal skalierbar", so Rohr. Der Schwachpunkt daran: Ein Zinshaus in einer gut erschlossenen Grünlage im 10. Bezirk gilt so als unterdurchschnittlich. Liegt es irgendwo im dritten Bezirk, wo es nicht so gut angebunden ist und auch die Lage nicht zentral ist, dann könnte es als überdurchschnittlich definiert werden. Durchschnittliche und überdurchschnittliche Lagen verändern sich an der Häuserecke - ohne Rücksicht auf Objektqualität. Sandra Bauernfeind, Gesellschafterin von EHL Wohnen, kennt das aktuelle MRG genau - und hält nur eine Novellierung desselben für nicht zielführend: "Österreich hat eine der kompliziertesten Richtlinien zur Mietzinsbildung überhaupt. Da müsste das MRG schon vollkommen erneuert werden. Zu jeder Richtlinie gibt es wieder zig Ausnahmen. Das schafft Rechtsunsicherheit."

Hohe Preise

Trotz der Regulatorien durch die Politik steigen die Preise für Zinshäuser weiter, wenngleich der Markt immer noch ein einheimischer ist. Im Rahmen der Jahrespressekonferenz im Jänner sprach EHL Investment Consulting-Chef Franz Pöltl von einem Transaktionsvolumen von 1,75 Millionen Euro. Stellt man das dem Gesamtinvestmentvolumen in Österreich mit 5,9 Milliarden Euro gegenüber, dann ist das fast ein Drittel. Eine gehörige Marktmacht also. Und damit sind die Preise auch gestiegen - rund zehn Prozent gegenüber 2018, wie Pöltl, der unter anderem das Rafenstein-Portfolio im Wert von 120 Millionen Euro vermittelt hatte, ausgeführt hat. Ausländische Investoren waren allerdings so gut wie keine darunter: "Neben Stiftungen und Privatinvestoren sind nach wie vor Entwickler, die Objekte zum Zweck der Parifizierung und anschließendem Abverkauf erwerben, die aktivsten Kaufinteressenten", erklärt Pöltl.

Ausländische Fonds oder gar institutionelle Investoren würden sich aufgrund des komplexen Mietrechts nicht an ein Zinshausinvestment trauen. Family Fonds und internationale Investoren würden eher einen großen Bogen um diese Anlageklasse machen, sagt Markus Arnold, Chef von Arnold Immobilien. Er kennt diese Investoren und hat sie auch begleitet, aber: "Auch wenn es viel internationales Geld in Österreich gibt, in dieses Segment fließt es nicht." Außer natürlich, es wird dann entwickelt, parifiziert und abverkauft. Dort spielt nämlich wiederum das MRG eine untergeordnete Rolle, weiß Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien bei Otto Immobilien. Nur in diesem Segment seien demnach internationale Investoren vereinzelt anzutreffen.

Noch mehr Regulierung?

Während die türkis-grüne Regierung das MRG zumindest in ihrem Regierungsprogramm angekündigt hatte, kam fast schon postwendend von den Wiener Grünen, in Person von David Ellensohn, der nächste Vorschlag. Eine hohe Transaktionssteuer, die vor allem jene treffen soll, die Zinshäuser kaufen und nach kurzer Zeit mit hohem Gewinn wieder verkaufen. Da reagiert die Branche mit gemischten Gefühlen. Mathias Miller-Aichholz, Standortleiter Wien der Hudej Zinshäuser Gruppe, hat in der Vergangenheit schon oft gesehen, dass Häuser schnell und gewinnbringend gedreht worden sind, manchmal innerhalb weniger Wochen. Doch das ist mittlerweile seltener geworden. "Beim Vorschlag der Grünen stellen sich viele Fragen. Beispielsweise, welche Frist gemeint ist. Sind es ein Monat, drei Monate oder ein halbes Jahr?" 15 Jahre, wie von Ellensohn gefordert, seien jedenfalls völlig überzogen. Das wäre ein massiver und inakzeptabler Eingriff ins Privatvermögen", konstatiert Miller-Aichholz. Weiters erscheint bei dem Vorschlag problematisch, dass nicht definiert ist, welches Ausmaß an Ausbesserungsarbeiten nötig wäre, um der Spekulationssteuer zu entgehen. Bevor die Bedingungen zu diesem Vorstoß nicht klar definiert sind, könne er auch nicht abschließend beurteilt werden. Wäre dieser entsprechend ausgewogen, könnte da sogar der Projektentwickler durch niedrigere Einkaufspreise profitieren - und am Ende der Konsument, da die hohen Aufschläge nicht weitergegeben werden müssten. Andere sehen das wieder kritischer. Nämlich, dass es kein Verbrechen ist, Geld zu verdienen. Etwa so wie beim (mittlerweile aufgrund der niedrigen Zinsen aus der Mode geratenen) klassischen Sparbuch, also jene Sparform, in der das Geld arbeitet und sich dadurch vermehrt. Nichts anderes sei das nämlich, mit einem Unterschied: Immobillienbesitzer könnten weglaufen, Immobilien nicht.

Der letzte Zinshauserbe

Und was wäre, wenn im Fall von Joachim O., dem Zinshauserben von oben, der sein Haus verkaufen will, ihm diese Steuer ebenfalls droht - schließlich bekommt er ja Geld dafür? Zeiträume können politisch schließlich ausgedehnt werden.

Doch, so denkt sich O., als er sein Schmuckstück bewerten lassen will: Erst, wenn der letzte Zinshauserbe sein Haus verkauft hat und dieses dann in Wohnungseigentum umgewandelt wird, wird man merken, dass man leistbaren Wohnraum nicht durch noch mehr Regulierungen schaffen wird. Man wird also sehen, ob es was mit dem neuen angekündigten MRG wird.