Immobilien Magazin

„Stadtentwicklung liegt mir im Blut“

Fast immer, wenn es um bedeutsame Stadtentwicklung geht, hat Michaela Mischek-Lainer als Beraterin ihre Hände im Spiel. Ihr Prinzip: Je komplexer die Aufgabe, desto größer die Freude. Wir haben die Visionärin getroffen und mit ihr über neue Konzepte und die Zukunft der Stadtentwicklung gesprochen.

Autor: Susanne Prosser

Wo die legendäre Ankerbrotfabrik als größte Brotfabrik Europas mit ihren denkmalgeschützten Backsteinmauern im Wien-Favoriten aus dem Boden ragt, soll schon bald ein neues Stadtviertel entstehen. Michaela Mischek- Lainer ist eine jener Personen, die dabei im Hintergrund die Fäden ziehen. Der Immobilienmanager Peter Ulm, der bis zuletzt den Branchenplayer 6B47 als CEO aufgebaut und Mischek bereits als Geschäftsführerin der 6B47 Althan Quartier Projektentwicklung eingestellt hatte, holte sie nach seinem Ausscheiden vor einem Jahr in sein neu gegründetes Unternehmen allora Immobilien nach. Die Gesellschaft mit Sitz in der Lichtenfelsgasse nahe des Wiener Rathauses ist ein Joint Venture eines Schweizer Family Offices mit Peter Ulm - und wird in den kommenden Jahren noch von sich hören lassen. allora Immobilien hatte die Brotfabrik vor einem Jahr um 41 Millionen Euro erworben, nachdem sie erst ein knappes Jahr davor in die Hände der CNG Immobilienentwicklung GmbH gegangen war.

Vier Hektar neue Stadt

Verraten wird über das neue Mega-Projekt allerdings noch wenig. Doch so viel steht fest: Bis Ende 2023/Anfang 2024 soll die Ankerbrotfabrik ihre Lager ab gebrochen und auf dem neuen Gelände im benachbarten Bezirk Simmering angekommen sein. Dann sollen, so der Plan, auch schon bald die Bagger auf das vier Hektar große Grundstück rollen.

Mitten im zehnten Bezirk, in der Nähe des Hauptbahnhofes und des Arsenals, soll dann ein "spannender, durchmischter Stadtteil" entstehen. "Das Zentrum wird eine 4.000 Quadratmeter große, denkmalgeschützte Bogenhalle bilden, die öffentlich zugänglich und damit der Drehpunkt der modernen Quartiersentwicklung auf historischem Gelände ist", sagt Mischek mit leuchtenden Augen. "Bei diesen geschichtsträchtigen Grundstücken haben wir meist extrem gute technische Gegebenheiten, von denen wir andernorts nur träumen können." Die besten Voraussetzungen also, um das zu tun, was die Bauunternehmerin am meisten liebt: "Stadt gestalten für Menschen, die darin leben, wohnen und arbeiten werden." Einen besseren Job als diesen gebe es für sie nicht!

Mit den Bewohnern für die Bewohner

Bevor man sich also in wenigen Jahren an die bauliche Umsetzung des neuen Vorzeigevorhabens macht, steht noch ein anderes Projekt am Start. Dort, wo die Breitenfurterstraße mit der Altmannsdorferstraße zusammentrifft, wird auf 16.000 Quadratmetern Nutzfläche schon bald ein gemischtes Gebiet aus Wohnen, Gewerbe, Büro und voraussichtlich auch Serviced Apartments aus dem Boden wachsen. Mit gemischten Wohngebieten wie diesen kennt sich die Bauerbin mit jahrelanger Erfahrung bestens aus: Diese komplexe Thematik ist schon seit jeher ihr Steckenpferd. Und dabei stellt die studierte Historikerin ihre Freude am vernetzten Denken wiederholt unter Beweis. So bereits geschehen unter anderem mit der Projektentwicklung des Kabelwerks, bei dem sie von Beginn an auf die Partizipation der BürgerInnen setzte. "Wir machten eine Bürgerbeteiligung, obwohl es damals so etwas noch gar nicht wirklich gab", schmunzelt sie, "Für mich hat sich schon damals gezeigt, dass die Bewohner ihr Grätzel am besten kennen, und dass es wichtig ist, sie in die Entwicklung einzubinden, weil sie ja auch dort leben." Somit wurde damals das Vorhaben, die alten Fabriksmauern abzureißen und alles neu zu bauen, verworfen und ein Plan entwickelt, bei dem die alten Mauern bestehen bleiben konnten. "Wenn man in ein Gebiet hineinhört, kommen die größten Aha-Momente - und oft von den Menschen, die sich schon lange genug mit ihrem Viertel beschäftigt haben." Das Ergebnis war ein bunt gemischtes Stadtgebiet mit gewerblichem, gefördertem und frei finanziertem Wohnbau und einem Geriatriezentrum der Stadt Wien. "Am Kabelwerk haben wir gemeinsam mit mehreren Bauträgern einfach alles kombiniert", sagt Michaela Mischek, deren großes Talent die Kommunikation und das Networking sind. "Und dabei ist es gelungen, die Seele des Gebiets zu erhalten."

Querfinanzierung als Erfolgskonzept

Die Kombination dieser vernetzten, gemischten Projekte sieht Mischek mit ihrer Schnittstellenfunktion als Leidenschaft und Stärke. Um mit starken Partnern und innovativen Konzepten - auch bei der Finanzierung - neue Wege zu beschreiten, hat sie im Jahr 2003 gemeinsam mit der Mischek Familienstiftung und den Gemeinnützigen Bauträgern Neue Heimat, EBG und Neues Leben die win4wien Bauträger GmbH gegründet: "Jeder von uns hält 25 Prozent und so können wir gemeinsam größere Projekte mit starker Durchmischung sowohl bei den Nutzungen als auch bei den sozialen Strukturen umsetzen." Durch die Querfinanzierung von freifinanziertem, gefördertem und supergefördertem Wohnbau und gewerblichen Objekten schöpft die win4wien das größte Potenzial einer Durchmischung zu leistbaren Preisen aus. "Bei unserem Projekt am Franzosengraben haben wir zum Beispiel ausgelotet, wie wir freifinanziertes Eigentum und leistbare Mietwohnungen bestmöglich miteinander kombinieren können. Das Ergebnis war, dass wir gänzlich ohne Wohnbauförderung ausgekommen sind", ist die Entwicklerin mit Leib und Seele stolz. Das Projekt war rechtlich allerdings eine große Herausforderung, doch die Lösung fand sich in einer kompletten Loslösung der baulichen Zuordnung von den einzelnen Bauträgern: "Es gehörte nun also nicht eine Stiege dem einen und die andere dem anderen, vielmehr teilten wir die Flächen nach Nutzwerten auf. Es gab also einen Bauträger, die win4wien, der alles abwickelte und der Kunde musste sich lediglich die Wohnung aussuchen und wusste erst am Ende, wem diese gehört", sagt Mischek. Sie sieht in neuartigen Kooperationen zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern auch ein riesiges Potenzial für die Zukunft: "Jeder soll das machen, was er am besten kann." Gemeinnützige Bauträger haben z.B. Vorteile in der Finanzierung, gewerbliche dafür weniger gesetzliche Restriktionen und daher bessere Gestaltungsmöglichkeiten am Markt.

Althan-Quartier alle Chancen ausgelotet

Während sich viele diese Komplexität "nicht gerne antun möchten", so Mischek, sei genau das für sie der Reiz. Nicht umsonst hatte Peter Ulm sie vergangenen Herbst mit an Bord der allora geholt. Mischek war bis zuletzt seit 2016 mit der Entwicklung des Althan Quartiers rund um den Franz-Josefs- Bahnhof betraut: Auf 2,4 Hektar Fläche soll im neunten Bezirk mit einem Mix aus Wohnungen, Büros, Geschäftslokalen und einem Hotel dem verstaubten Stadtteil neues Leben eingehaucht werden und damit ein gänzlich erneuerter Stadtteil entstehen. Bei der Realisierung dieser Vision lief es allerdings - aufgrund unterschiedlicher Gegebenheiten - nicht ganz nach Plan. Die ursprüngliche Idee, nach einer Umwidmung, das Areal mit zwei höheren Gebäuden zu bebauen und damit viel Standortqualität und neuen Grünraum am Althangrund zu erzeugen, konnte trotz erfolgreicher Abhaltung eines Architektenwettbewerbes politisch nicht durchgesetzt werden, sodass nunmehr auf Grundlage der bestehenden Widmung ein ebenfalls attraktiver Gebäudekomplex entstehen wird. Gerade diese Flexibilität ist auch für Mischek immer wieder eine große Herausforderung in der Quartiersentwicklung: "Diese Projekte sind so groß und dauern so lange, dass man sich veränderten Rahmenbedingungen immer wieder anpassen muss."

Für Mischek war es also naheliegend, die Zusammenarbeit mit Peter Ulm bei allora Immobilien fortzusetzen: Schließlich hat man fachlich die gleichen Vorstellungen von Stadtentwicklung und sei ein eingespieltes Team. Und Mischek leistet eben gerne Pionierarbeit - wofür ihr bei allora Immobilien jetzt alle Wege geebnet sind. "Meine beste Phase ist von der Stunde Null bis zur Baubewilligung", sagt Mischek, "da kann ich mich am besten verwirklichen."

Neun neue Pflegeheime für den KAV

Neuland hatte sie schon bei mehreren bedeutsamen Projekten erfolgreich beschritten, so auch bei ihrer Tätigkeit für den Wiener Krankenanstaltenverbund. Aufgabenstellung war, nach dem Skandal in Lainz die Pflege auf neue Beine zu stellen und über Wien verteilt zu dezentralisieren. Im Rahmen des Wiener Geriatriekonzeptes NEU unterstützte Mischek zwischen 2004 und 2011 bei der Entwicklung von insgesamt neun neuen Standorten - den Pflegewohnhäusern, von denen fünf PPP-Modelle sind. "Voraussetzung dabei war, den Budgetrahmen von 650 Millionen Euro einzuhalten", so Mischek, "Zudem sah das neue Konzept vor, trotz Beibehaltung eines hohen medizinischen Pflegeschwerpunktes eine wohnliche Zuhause- Atmosphäre zu bewerkstelligen. Eigentlich eine Quadratur des Kreises, die aber ziemlich gut gelungen ist."

Ausgezeichnet kreativ

Wie bei allen ihrer Projekte ist Michaela Mischek-Lainer auf die Konzeption am meisten stolz. "Auch bei der Entwicklung des Konzeptes für die 'Campus Plus Bildungseinrichtungen' der Stadt Wien konnten wir viele Synergieeffekte nutzen", sagt die 55-Jährige weiter. "Bei diesem Konzept ging es darum, wie wir Schulen und Kindergärten am besten in einem Gebäude unterbringen können und wie das Raum- und Funktionsprogramm in Objekten aufgebaut sein muss, wenn mehrere Magistratsabteilungen mit unterschiedlichen Anforderungen in einem Gebäude untergebracht sind." Für ihre Realisierungen hat Mischek während ihrer Laufbahn zahlreiche Auszeichnungen eingeheimst: Darunter den Bauherrenpreis der Zentralvereinigung der Architekten Österreichs für das Projekt "Wohnzimmer" im Sonnwendviertel mit einem Projektvolumen von rund 80 Millionen Euro und 430 Wohnungen, den Wiener Stadterneuerungspreis in der Kategorie "Sanierung von Büro- und Geschäftshäusern" für die Sanierung des denkmalgeschützten neuen Schneidereigebäudes in der Hütteldorferstraße, das nun einen führenden Fitnessbetrieb sowie Büroflächen umfasst.

Familienerbe als Berufung

Auf die Frage, wann sie in das Familienunternehmen Mischek eingestiegen war, antwortet sie: "Bei meiner Geburt!". Wiener Stadtentwicklung sei zu Hause am Sonntag zu Mittag am Wohnzimmertisch besprochen worden, und ihre Berufung führt bis zu ihrem Großvater zurück: Er war einst Leiter der Wiener Baupolizei und Michaela Mischeks Vater ging nach dem Krieg als jüngster Bauingenieur der Republik in die Geschichte ein. Er hatte ein eigenes Fertigteilbausystem entwickelt, mit dem in den 60er und 70er-Jahren mehr als 100.000 Wohnungen im Stahlbetonbau für die Stadt Wien errichtet wurden. Später folgten eigene Projekte wie der Mischek Tower oder ein Wohnprojekt am Wienerberg. Gemeinsam mit ihrem Bruder Ronald, der heute ein großes Ziviltechnikbüro führt, stieg Michaela Mischek-Lainer ab der ersten Ferialpraxis in das elterliche Unternehmen ein. "Ich habe in allen Abteilungen selbst gearbeitet, von der SAP-Einführung bis zur Wohnberatung." Beide waren dazu auserkoren, das elterliche Werk zu übernehmen. "Uns beide interessierte vielmehr das Bauträgerwesen als die Baufirma an sich", sagt Mischek, "Erfreulicherweise hatten wir immer alle Freiheiten, unsere Ideen zu verwirklichen."

Im Jahr 2004 wurde die Baufirma mit dem Rückzug ihres Vaters aus dem Unternehmen schließlich an die Strabag verkauft, die das Mischek Bausystem weiterentwickeln sollte. "Die Bestandsobjekte sind damals in die Familienstiftung übergegangen, wo sie bis heute bewirtschaftet werden."

Wohnen in der Bibliothek

Sie selbst lebt mit ihrem Mann, dem Architekten Rüdiger Lainer und ihren drei Kindern im Alter zwischen elf und 16 Jahren in einem Haus in Wien-Währing, das ob ihrer großen Liebe zu Büchern in eine Bibliothek umgebaut worden ist. An die 5.000 Druckwerke reihen sich dort in den Regalen aneinander. Im Zentrum des heimischen Geschehens steht ein fünf Meter langer Holztisch an dem Zoom-Meetings gleichermaßen wie Homeschooling abgehalten werden. Die Vereinbarkeit ihres Berufs mit ihrer Familie ist die ambitionierte Mama von Beginn an gewöhnt: "Ich habe bei allen meinen Kindern bis zum Tag der Geburt und eine Woche danach wieder gearbeitet", erinnert sie sich heute, "Dabei kam es schon mal vor, dass ich mein Baby zu Geschäftsterminen mitnahm und es meinem Auftraggeber in die Hände drückte, um beim Meeting mit unseren Partnern anwesend zu sein."

Die Zeit war nicht einfach, doch missen möchte sie sie nicht. "Ich war immer klar orientiert und habe gewusst, was mein Auftrag ist." Eine Einstellung, die sie mit Multi-Tasking dorthin brachte, wo sie heute ist.