immoflash

Tiroler Berge sorgen für Höchstpreise

Die Wohnpreise steigen in Tirol wie in keinem anderen Bundesland. Grund ist auch die Topografie.

Autor: Stefan Posch

Tirol verbindet man zuallererst mit Bergen, und diese beeinflussen auch den Immobilienmarkt. Denn mit 11,9 Prozent hat Tirol den geringsten Anteil an Dauersiedlungsraum aller österreichischen Bundesländer. Robert Moll, Obmann der Fachgruppe für Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Tirol, sieht das kleine Siedlungsgebiet als Mitgrund für die hohen Preissteigerungen im Wohnbereich an. "In Tirol ist nur ein geringer Teil Siedlungsgebiet. Da muss man aber noch Flächen etwa für Industrie oder Landwirtschaft abziehen", erklärt Moll. Deswegen sei das Grundstücksangebot für Wohnen sehr knapp.

Teuerste Landeshauptstadt

Besonders Innsbruck ist davon betroffen. "Im Schnitt ist der Raum Innsbruck die teuerste Immobilienregion in Österreich, sieht man von Ausnahmen wie dem 1. Bezirk in Wien oder Kitzbühel Stadt ab", erklärt Alexander Wolf, Geschäftsführer ZIMA Tirol. Unter anderem resultiere das aus den beschränkten Reserven des dauerhaft besiedelten Raums in Tirol. Das knappe Angebot und der Umstand, dass Kapitalanleger die Nachfrage drücken, würden den Preis in die Höhe treiben, so Wolf weiter. "Es gibt kaum noch Grundstücksreserven", sagt auch Moll über die Landeshauptstadt. Die Stadt Innsbruck müsse über eine moderate Nachverdichtung nachdenken, fordert Moll. Dabei geht es ihm nicht um Hochhäuser, die das Stadtbild verändern würden. Eine moderate Aufstockung auf fünf oder sechs Stockwerke anstatt vier würde schon viele Vorteile bringen, so Moll. Dazu braucht es aber andere Widmungen. "Die Stadt muss reagieren", fordert Moll.

Auch Egon Hajek, Geschäftsführer der Prisma, sieht die Stadt gefordert. Oft scheitere eine Verdichtung auch an Nachbarschaftsrechten oder gesetzlichen Voraussetzungen, wie etwa die Liftpflicht bei Dachgeschoßausbauten. Eine Nachverdichtung wäre mit einfachen Maßnahmen der Stadt möglich, so Hajek. Laut des Immobilienpreisspiegels 2016 des Fachverbandes für Immobilientreuhänder sind in keinem Bundesland die Preise neuer Eigentumswohnungen im Erstbezug so stark gestiegen wie in Tirol (+ 4,7 Prozent). In Innsbruck stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr sogar um 11,4 Prozent. Eine durchschnittliche gebrauchte Eigentumswohnung kostet in Innsbruck 4.146 Euro pro Quadratmeter. Bei gebrauchten Wohnungen ist Innsbruck damit erstmals die teuerste Landeshauptstadt Österreichs. Der Immobilienpreisspiegel zeigt aber auch Preisreduktionen für manche Grundstücke, etwa im Bezirk Kitzbühel. Das gilt aber nicht für Wohnraum in Kitzbühel Stadt. "Bei den höherpreisigen Immobilien können wir den Trend nicht bestätigen - eher im Gegenteil", sagt Wolfgang Böhm, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Kitzbühel, der für Tirol stabile bis steigende Quadratmeterpreise sieht. Hajek sieht einen Grundstücksmangel auch in den Bezirkshauptstädten. "Ein Grundstückseigentümer, der kein Geld braucht, verkauft derzeit nicht", erklärt Hajek. Dazu kommt, dass die Gemeinden besonders am Land kein Interesse an Verdichtungsmaßnahmen hätten. Hajek sieht eine "leichte Erhitzung am Grundstücksmarkt".

Plafond ist erreicht

Was die Wohnungspreise in Innsbruck angeht, sieht Moll den preislichen Plafond schon erreicht. Bei über 4.000 Euro pro Quadratmeter würden sich die Leute irgendwann einmal eine Wohnung nicht mehr leisten können, gibt Moll zu bedenken. "Ich glaube, dass sich die Preise auf einem hohen Niveau einpendeln werden", so Moll. An das Platzen einer Blase glaubt er hingegen nicht: "Die hohe Nachfrage und die besondere Situation werden weiter für hohe Preise sorgen."

Büromieten bleiben stabil

Hajek sieht auch bei den Büromieten, dass "eine gewisse Obergrenze" erreicht ist. "Die Büromieten werden nicht höher werden", glaubt Hajek. Büroflächenentwicklungen seien zwar "immer noch wirtschaftlich machbar", aber nicht so einfach wie bei Projekten für den Wohnmarkt. Auch wenn nicht viel Platz ist, gebaut wird trotzdem. Die Zima hat aktuell neun Projekte in Bau, darunter Wohnprojekte in Innsbruck, Kitzbühel, Westendorf und Rum. In der Innsbrucker Zollergasse baut die Prisma an einem Wohnbau mit 51 Wohneinheiten, der im Herbst eröffnet werden soll. Die PEMA errichtet gerade auf etwa 19.000 Quadratmetern das 50 Meter hohe Geschäfts- und Wohngebäude P2 direkt beim Innsbrucker Hauptbahnhof.

Einzelhandel in Städten konzentriert

Der innerstädtische Einzelhandel funktioniert im Westen Österreichs besser als im Osten. Das liegt daran, dass an den Stadträndern und am Land so gut wie keine Handelsflächen zugelassen werden. Das begünstige den Handel in den Städten, erklärt Hajek. "Im Westen hat man da schneller reagiert." Die Theresienstraße in Innsbruck, wo auch mit dem Kaufhaus Tyrol der Signa das größte Einkaufszentrum des Landes steht, ist der am stärksten frequentierte Geschäftsstandort Österreichs außerhalb von Wien. Auch im Hotelbereich tut sich in Tirol etwas. So plant etwa die Budget-Hotel-Gruppe Motel One, in den in der Planungsphase befindlichen P3-Turm der Pema am Innsbrucker Hauptbahnhof einzuziehen.