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Totgeglaubte leben länger

Seitdem der EZB-Leitzins auf so niedrigem Niveau ist, haben Vorsorgewohnungen ein Comeback erlebt. Es wird verkauft wie schon lange nicht mehr.

Autor: Charles Steiner

Sparbuch ist out, Vorsorge in. Auf diesen Schluss könnte man zumindest kommen, wenn man mit Marion Weinberger-Fritz zu dem Thema telefoniert. Denn, so erzählt die Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnungen (RVW), der Markt läuft derzeit besonders gut. Oder anders: "Er läuft sensationell auf der Nachfrageseite. Seit 2009 verzeichnen wir jedes Jahr Zuwächse." Und das, obwohl vor Jahren Vorsorgewohnungen aufgrund der Steuerreform der Tod vorausgesagt wurde. Aber Totgesagte leben ja bekanntlich länger. Das sieht auch Andreas Besenböck, Sprecher der Wiener Komfortwohnungen so: "Gerade in den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen stark gestiegen. Nach der Wirtschafts- und Finanzkrise wurde das sogenannte "Betongold" von vielen Anlegern als optimale Investitions- bzw. Vorsorgemöglichkeit entdeckt. Immobilien haben ja den Vorteil, dass sie nicht nur die Möglichkeit einer Wertsteigerung bieten, sondern auch kontinuierliche Profite durch die Vermietung abwerfen." Auch bei der ZIMA - das Vorarlberger Unternehmen baut Vorsorgewohnungen im nahezu gesamten deutschsprachigen Alpenraum - läuft es rund. So wird in Innsbruck in der Kreuzgasse II ein Objekt mit mehreren zwei- bis drei-Zimmerwohnungen gebaut - und zwar geeignet, um vorzusorgen. Rechtzeitig vor Beginn des Herbstsemesters werden sie fertig - für Studenten gut geeignet und damit auch zur Vorsorge.

Die ideale Lage sind aufstrebende Gegenden mit moderaten Preisen.

Infrastruktur muss passen

Bei Vorsorgewohnungen ist zwar die Lage nicht so entscheidend wie bei anderen Investmentobjekten - aber die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung müssen stimmen. Schließlich muss der künftige Mieter ja auch bequem zum Arbeitsplatz, zurück und zum Einkauf kommen. Peter Ulm, Vorstandsvorsitzender der 6B47, meint: "Gute Verkehrsanbindung und eine hohe Lebensqualität durch gute Infrastruktur in der näheren Umgebung garantieren ein nachhaltiges Mietinteresse, was für Anleger entscheidend ist." Das mit der Infrastruktur sieht auch Weinberger-Fritz so: "Natürlich bieten sich Vorsorgewohnungen eher in Randlagen an, des Preises wegen. Aber erfolgreich wird sie nur, wenn die vorhandene Infrastruktur stimmt." Andreas Besenböck, Sprecher der Wiener Komfortwohnungen sieht den Grund dafür anhand zweier Faktoren: "Bei Vorsorgewohnungen geht es um die Rendite und die durchgehende Vermietbarkeit. Daher befindet sich die ideale Lage in aufstrebenden Gegenden, die preislich noch relativ moderat sind, aber dennoch verkehrsgünstig gelegen sind." Kurz ausgedrückt: Lagen, die für Mieter interessant sind, weil sie gut leistbar sind, sie aber dennoch schnell zu allen Orten des Alltags gelangen können sollen.

Der Grundriss bringt's

Doch wie sieht eine ideale Vorsorgewohnung überhaupt aus? Ganz klar - nach der verkehrsgünstigen Lage muss auch die Wohnungsgröße in Verhältnis zu Leistbarkeit stehen. Also eher kleinteilig - mit 200 m² Wohnfläche lässt sich schließlich schwer vorsorgen - den Mieter müsste man erst finden, der sich das leisten kann. Besenböck: "Die ideale Größe der Wohnungen hängt stark vom Geschmack und den Wünschen der Wohnraumsuchenden ab." Generell sei aber auch hier das Preis-Leistungs-Verhältnis entscheidend. Die Trends, so Besenböck, gehen daher stark zu Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen. Der Markt hat sich sogar gewandelt, sagt Martina Hirsch, Leitung Vertrieb Bauträger bei s Real: "Vor zehn Jahren war es undenkbar, eine Einzimmer-Garconniere zu verkaufen. Unter 60 m² gab es kaum Interessenten. Jetzt, durch die Findigkeit der Bauträger, kann man aus 45 m² drei Zimmer machen, Garconnieren zwischen 35 und 38 m² sind ebenfalls sehr beliebt." Diesen Ansatz bestätigt auch Peter Ulm: "Die Wohnungsgröße sollte auf den größten Mietermarkt ausgerichtet sein, am meisten nachgefragt sind derzeit Zweizimmer-Wohnungen bis 55 m² und Dreizimmer-Wohnungen bis ca. 70m² Wohnfläche." Einen Trend zu kleinteiligeren Wohnflächen sieht Marion Weinberger-Fritz, auch aus finanziellen Erwägungen heraus: "Die Wohnungsgrößen reduzieren sich generell. Das gilt sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Ich würde sogar so sagen: 36 ist das neue 50." Gemeint sind damit natürlich die Quadratmeter.

Die Wohnungsgröße sollte auf den größten Markt ausgerichtet sein.

Die demografische Entwicklung führt Andreas Lotz, Teamleiter bei RIWOG Real Estate Management ins Treffen. Denn aufgrund der Tatsache, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen und daher ist Wohnraum rar. Das macht Wohnungen zwischen 36 m² und 40 m² interessant. In diesem Segment herrscht in Wien rege Bautätigkeit. Kleinteilige Wohnungen verkaufen sich nämlich gut. An der Erdberger Lände entstehen etwa durch JP Immobilien und der CA Immo mit "Laendyard" etwa 270 Wohneinheiten mit Freiflächen nahe des Donaukanals. Einige davon sind mit Grundrissen ausgestattet, die sich gut zu Vorsorgezwecken eignen. Laut Information auf der Projektseite seien nur mehr wenige Vorsorgewohnungen verfügbar. Einige Projekte hat auch die 6B47 am Start, die für Vorsorgezwecke geeignet sind. Etwa den Althan Park, die Phil's Condotels, die im ehemaligen Philips Headquarter am Wienerberg entstehen, oder die Parkflats23. Im Gebiet um den neuen Hauptbahnhof entstehen ebenfalls zahlreiche neue Wohnobjekte, die sich für Vorsorgezwecke eignen. Etwa der Skytower, der von der Buwog gegenüber des Bahnhofs errichtet wurde. Nur mehr wenige Wohnungen sind verfügbar, das Gros ist verkauft worden. In unmittelbarer Nähe befinden sich von der Signa die Parkapartments in Entwicklung. Mehr als 340 Wohnungen entstehen bis Herbst 2018 dort auf Stelzen.

Nachfrage steigt enorm

Obwohl nach der Steuerreform oftmals das Ende der Vorsorgewohnungen herbeschworen wurde, erlebt diese Assetklasse ein extremes Comeback. Ulm: "Die Nachfrage ist sehr gut: Die anhaltende Niedrigzinspolitik zeigt einen Trend zum Investment in Sachwerte, da diese krisensicher und vor Inflation geschützt sind. Vorsorgewohnungen sind zudem eine dauerhafte Einnahmequelle - insbesondere beliebt als Altersvorsorge - und eine gute wertgesicherte Kapitalanlage." Auch für Andreas Lotz ist die Flucht in Beton spürbar. "Es herrschen unsichere Zeiten - gerade jetzt, wo das Zinsniveau so niedrig ist, ist da die Investition in Sachwerte sehr beliebt geworden. Das gilt selbstverständlich auch für Vorsorgewohnungen." Derzeit gehen sie gut weg. Markus Hämmerle, Sprecher beim Vorarlberger Bauträger ZIMA, sieht in Vorsorgewohnungen langfristig wertbeständige und rentable Kapitalanlagen, die regelmäßige Erträge durch wertgesicherte Mieteinnahmen generieren. Zahlt sich also aus.

Auch Martina Hirsch von der S Real kann nicht über niedrige Nachfrage klagen. Im Gegenteil: "Der Andrang ist massiv, die Umsätze seien doppelt bis dreimal so hoch wie in den Jahren zuvor", schwärmt sie. Seit zehn Jahren ist sie im Bereich Vorsorgewohnungen bei der S Real tätig, einen solchen Boom hat sie noch nicht erlebt. "Wenn man sich überlegt - einen Fixzinssatz mit zwei Prozent bei Krediten hat es noch nie gegeben!" Aber weil der Run auf Vorsorgewohnungen durch die niedrigen Zinsen so stark ist, ist mittlerweile sogar der Einkauf geeigneter Objekte zu einer Herausforderung geworden, findet Weinberger-Fritz - denn oftmals gebe es, besonders in Floridsdorf oder inDonaustadt zwar entsprechende Immobilien, die zu Vorsorgezwecken geeignet sind. Sie sind aber mittlerweile fast schon zu teuer. Weinberger-Fritz dezidiert: "Dort werden teilweise Preise verlangt, wie man sie sonst in Innenstadtlagen findet. 3.500 Euro/m² bis 4.000 Euro/m², manchmal sogar darüber." Die gesteigerte Nachfrage haben auch Grundstücksbesitzer offenbar geortet, denn freie Flächen sind rar und damit teuer. Und es gebe immer noch Bauträger, die diese Grundstücke um diese Konditionen erwerben würden. Ob man damit dann Konditionen vorfindet, mit der sich auch eine Vorsorgewohnung rentiert, erscheint für Weinberger-Fritz fraglich.

Wo die Zinsen so niedrig sind, sind Investitionen in Sachwerte beliebt.

Baurecht als Alternative?

Man könnte natürlich argumentieren, dass wenn man das Grundstück nicht kaufen kann, dann kann man es zumindest pachten. Die Wiener Komfortwohnungen haben das in der marketagent-Studie ebenfalls erhoben. Der Schluss: 81,7 Prozent der Befragten würden sich darauf einlassen - wenn sich dadurch die Investitionskosten bei einer Vorsorgewohnung von ca. 50 m² um 75.000 Euro verringern würden. Und auf einem solchen Modell beruht das Projekt "Jägerstraße 58", bei dem sich der Käufer 1.400 Euro/m² sparen kann. Besenböck: "Da der Anteil an den Grundstückskosten wegfällt, ist ein verringerter Kaufpreis möglich. Zudem bietet das Baurecht die Möglichkeit einer kompletten Abschreibung der Investitionskosten." Bei klassischen Vorsorgewohnungen seien es lediglich 60 Prozent. Beim Kauf einer Baurechtswohnung hingegen können die Investitionskosten zu 100 Prozent abgeschrieben werden.

Steuerlicher Anreiz - Möglichkeiten

Vorsorgewohnungen bieten steuerliche Vorteil. So kann man etwa den Vorsteuerabzug geltend machen, womit der Kaufpreis sinkt. Dann muss man allerdings eine Prognoserechnung machen und für die ermittelte Zeit Ust-pflichtig vermieten. Sehr viele verzichten daher auf den Vorteil, da sie so mit der Immobilie deutlich flexibler sind und sie selbst nutzen können. Bei der Vermietung müssen die Käufer, wenn sie in die Kleinunternehmerregelung fallen, keine Umsatzsteuer entrichten.