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Trendwende: Berlin so teuer wie München

Fast gleich hoher Anteil am verfügbaren Einkommen

Autor: Gerhard Rodler

Bis jetzt galt eigentlich Berlin als eine der billigsten Hauptstädte Europas, was die Wohnkosten betrifft - zumindest, wenn man diese am nötigen Anteil des verfügbaren Durchschnittseinkommens bemisst. In den zurückliegenden Jahren sind die Mieten aber nirgend wo so stark gestiegen wie in Berlin - mit anhaltender Tendenz. Mittlerweile ist die Belastung der Einkommen durch Mieten in Berlin nun fast so hoch wie in München.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) und die Privatbank Berenberg haben den Wohnungsmarkt für Mieter und Eigentümer in den 20 größten Städten Deutschlands untersucht. In Berlin stiegen die Nettokaltmieten im Betrachtungszeitraum 2004 bis 2014 mit 57 Prozent bei mittlerem Wohnwert und 67 Prozent bei gutem Wohnwert am stärksten. Mit Quadratmeterpreisen von 7,45 Euro (mittlerer Wohnwert) bis 8,75 Euro (guter Wohnwert) ist Berlin zwar vergleichsweise günstig - allerdings sind auch die Haushaltseinkommen gering. Gemessen am verfügbaren Einkommen liegt der Berliner mit knapp 21 Prozent Mietanteil (mittlerer Wohnwert) fast auf Münchner Niveau. Die Münchner geben mit einem Mietanteil von 22 Prozent des verfügbaren Einkommens (mittlerer Wohnwert) den größten Einkommensanteil für das Wohnen aus. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 12 Euro (mittlerer Wohnwert) bis 14,10 Euro (guter Wohnwert) für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 m² liegt München beim Mietpreis an der Spitze. In absoluten Zahlen berechnet, verbleibt dem Münchner durchschnittlich nach Mietabzug mit 20.253 Euro im Jahr trotz höchster anteiliger Mietbelastung noch die größte Restsumme im Portemonnaie. Der Berliner dagegen erreicht mit einem restlichen Einkommen von 13.962 Euro nur den vorletzten Platz auf der Vergleichsskala. Am günstigsten leben die Mieter in Duisburg. Dort beansprucht die Miete lediglich 13,9 Prozent des Einkommens, gefolgt von Bielefeld (15,1 Prozent), Bochum (15,2 Prozent) und Wuppertal (15,3 Prozent).

Bei der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen liegt München im Städtevergleich an der Spitze. In der Bayernmetropole stiegen die Preise in der letzten Dekade um 73,5 Prozent (mittlerer Wohnwert) bzw. 84,0 Prozent (guter Wohnwert). Auch in Stuttgart, Berlin und Hamburg lagen die Preiszuwächse für Eigentumswohnungen in beiden Wohnwerten bei über 50 Prozent. Dagegen gingen im Zeitraum von 2004 bis 2014 in fünf Städten (Wuppertal, Essen, Frankfurt am Main, Dortmund, Bochum) die Preise bei mittlerem Wohnwert zurück. In Wuppertal war auch bei hohem Wohnwert ein Preisverfall zu verzeichnen. 2014 kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert im Durchschnitt aller 20 größten Städte 1.561 Euro, bei hohem Wohnwert 2.212 Euro. Die Spanne reichte im mittleren Wohnwert von 950 Euro in Duisburg bis 3.600 Euro in München und im hohen Wohnwert von 1.200 Euro in Wuppertal bis 4.600 Euro in München. Aktuell werden für Spitzenlagen in München bis zu 22.000 Euro gezahlt. Auch in Berlin kostet der Quadratmeter in sehr guten Lagen derzeit bis zu 15.000 Euro.