Immobilien Magazin

Unnützes Umnutzen

Umnutzen Gerade Büroimmobilien in schlechten Lagen und schlechter Infrastruktur haben im Zuge der Coronapandemie das Nachsehen. Doch was tun damit? Ist eine Umnutzung sinnvoll - und von welchen Faktoren hängt sie ab? Dazu diskutierten Experten im Rahmen des 5 o'clock Tea.

Autor: Charles Steiner

Lage, Lage, Lage: Die sogenannten "drei L" werden gerade durch die Coronapandemie für Büroimmobilien noch wichtiger werden. Gute Erreichbarkeit, Infrastruktur mit Nahversorgern, Gastronomie und medizinische Angebote werden zunehmend kriegsentscheidend für die Attraktivität von Büros werden.

Das allerdings zum Nachteil jener Büroimmobilien, die nicht so gut angebunden sind und nur eine unzureichende Infrastruktur aufweisen oder bereits schlicht in die Jahre gekommen sind. Doch was tun mit solchen Immobilien? Eine Möglichkeit ist die Umnutzung, etwa in Hotels oder Wohnungen. Ähnliches gilt auch für Retailimmobilien in schlechten Lagen, die über kurz oder lang mit erheblichen Leerständen zu rechnen haben. Ein oft geäußerter Denkansatz hier: Umnutzung in Büroflächen, etwa für Co-Working oder als Ersatz für das Homeoffice. Oder eben Lagerflächen für Citylogistik. Aber ist eine Umnutzung so einfach möglich? Darüber diskutierten Ingo Bischof (IVAM), Ewald Stückler (T.O.C.), Thomas Belina (Colliers International) mit Gerhard Rodler beim letzten 5 o'clock tea vor dem Jahreswechsel.

Überangebot

Für Fachmarktzentren könnte die Situation schwierig werden, vor allem dort, wo es stellenweise ein Überangebot gibt, sagt Thomas Belina. Aber: In den Regionen könnten sie nach der Pandemie sogar eine höhere Frequenz haben, je nachdem, wie viele Menschen aufs Land ziehen, skizziert Ingo Bischof ein denkbares Szenario.

Da stellt sich die Frage, ob man dann überhaupt umnutzen muss. Und wenn ja: Lagerflächen für den Onlinehandel wären da eine Option, sofern es keinen Lebensmittelhändler als Ankermieter gibt. Für Ewald Stückler ergibt sich sogar eine andere Möglichkeit: Nämlich, statt Co-Working, wie es im innerstädtischen Bereich eine Option ist, eine Art "Co-Retail". Heißt also, Flächen teilen für bestimmte Gruppen und nicht mehr nur einen Flagshipstore. Was aber Corona definitiv beendet hat: Die Praxis mancher Investoren, die teilweise weniger gut performende Immobilien in ihren Büchern mitgeschleppt haben, weil sie aufgrund der Geldschwemme kaufen mussten. Diese werden jetzt risikoaverser werden und sich im Zuge dessen auch die Performance doch genauer ansehen wollen. Generell, resümiert Belina: In der Retailbranche hat es vor der Pandemie gewisse Trends gegeben, die sich jetzt verstärkt haben und daher einen Umbruch einleiten werden, womit die Frage nach einer Umnutzung wiederum virulent wird.

Differenzieren

Aber das gilt nicht für alle Immobilienarten generell. Auch wenn etwa Hotels durch die Coronapandemie ausgebremst wurden, stellt sich nicht zwangsläufig für alle die Frage nach einer Umnutzung. Thomas Belina skizziert das anhand der Daten, bevor die Krise ausgebrochen war. Bis vor Ausbruch habe es in Österreich etwa kontinuierlich steigende Nächtigungszahlen gegeben, 2019 habe man sogar eine Milliarde Übernachtungen gehabt. Covid hat das dann abrupt schlussendlich abgebremst, das war aber - im Gegenzug zum Einzelhandel - nicht absehbar.

Doch wird die Pandemie womöglich den einen oder anderen Firesale auslösen - etwa dann, wenn eine Immobilie nicht mehr markttauglich ist? In der Subprime-Krise 2007/2008 war das zumindest im österreichischen Immobiliensektor diesbezüglich nicht der Fall. Doch wie sieht es jetzt mit Covid-19 aus? Ingo Bischof sagt, dass das von der wirtschaftlichen Entwicklung nach der Krise abhängen wird. Noch ist die Krise - auch bedingt durch die staatlichen Hilfen - in der Realwirtschaft noch nicht angekommen. Zumindest habe es weniger Konkurse gegeben - aber ob die nachgeholt werden, ist eine andere Frage. Das werde sich im Laufe des heurigen ersten Quartals abzeichnen.

Es könne aber auch eine langsamere Entwicklung sein, fügt Bischof hinzu, nachdem die Geldschleusen allesamt geöffnet sind. Irgendwann werde zwar die Rechnung dazu präsentiert - aber wenn sie in kleinen Stücken erfolgt, könnte man sie sich sogar leisten, so Bischof. Noch ist Luft vorhanden, noch halte man die Krise aus, sagt Ewald Stückler. Doch wie sieht das jetzt eigentlich mit Büros aus? Hier ist die Umnutzung bereits angekommen - so man die Immobilie aufgrund der Leerstände ohnehin nicht abtragen muss. Das mittelgroße innerstädtische Büro aus den 1960er und 1970er-Jahren gibt es in Wien fast gar nicht mehr, diese würden mittlerweile als Wohnungen umgenutzt - was mitunter auch daran liegt, dass die Eigentumswohnung in der Lage mehr Geld bringt. Da würde auch gar nicht mehr abgebrochen werden.

Anders bei in die Jahre gekommenen Büroimmobilien in nicht mehr typischer Bürolage. Ewald Stückler sagt, dass irgendwann einmal auch die Möglichkeit nach Nachmietern ausgeschöpft sein wird. Diese Gebäude könnten nur mehr schwer gefüllt werden, da sei nur mehr eine (Nach)-Entwicklung sinnvoll. Auch vernünftiges Assetmanagement könne da aber eine Lösung sein, um den Umstand entsprechend abzumildern. Was ungenutzte Fachmarktzentren betrifft, eigneten sie sich gut als Lagerfläche, etwa für den Onlinehandel. Wesentlich besser übrigens als das Innenstadt-Geschäftslokal, denn hier können sich durchaus auch folgende logistische Probleme ergeben, nämlich, so Bischof: "Oft scheitert es am Platz für die Lieferwägen."

Wie also bauen? Flexibel und nutzungsoffen, das kann eine Umnutzung wesentlich erleichtern. Investoren sind auch bestrebt, eine Immobilie, so sie diese erworben haben, wertbeständig und gewinnbringend zu managen, so Ewald Stückler. Dennoch ändern sich Mikro- und Makrokosmos einer Immobilie im Laufe der Jahrzehnte - und damit auch die Anforderungen der Nutzer. Den USP einer Immobilie herauszukitzeln, damit sie als solche auch über Jahre nachgefragt sind, sei, so Stückler, wesentlich schwieriger als am Anfang der Entwicklung sich zu überlegen, wie man denn etwa die Haustechnik konditioniert. Am Ende sei die Hauptfrage, wie man die Immobilie am Markt positionieren soll, will man auch künftig eine Nachfrage generieren.

Das macht auch Refurbishments und aktives Assetmanagement über die Jahre notwendig. Dass das funktioniert, schilderte Ingo Bischof an einem Beispiel einer Büroimmobilie in Wien, die bereits stark in die Jahre gekommen war und nicht einmal in einer Frequenzlage verortet. Wenn man sich um die Immobilie kümmert, so Bischof, dann kann man sie auch vermieten. Denn: Der Markt ist nach wie vor da und damit auch der Bedarf. Man muss also schnell reagieren können.