Immobilien Magazin

Vererben und Verschenken:
Was ist neu?

Das neue Erbrechts-Änderungsgesetz ist seit Jahresbeginn in Kraft. Beim Erben und Schenken - etwa von Immobilien - gibt es dadurch gravierende Änderungen.

Autor: Karin Fuhrmann und Renate Pilz

Mit der eigenen Sterblichkeit setzt sich kaum jemand gerne auseinander. Dennoch ist es - abhängig von Umfang und Zusammensetzung des Vermögens sowie der Familienverhältnisse - sinnvoll und notwendig, zeitgerecht fachlichen Rat einzuholen. Für eine geordnete Erbfolge sind im Vorfeld besonders folgende Fragen zu bedenken:

  • Soll Vermögen schon zu Lebzeiten übergeben werden?
  • Bestehen Pflichtteilsrechte, wie hoch sind sie?
  • Haben die Pflichtteilsberechtigten im Falle des Falles genügend Liquidität?
  • Sind Gesellschaftsverträge anzupassen?
  • Wird durch den Gesellschaftsvertrag die Zerschlagung der Gesellschaft im Todesfall verhindert?
  • Gibt es für die Unternehmensübergabe geeignete Nachfolger?
  • Können Gegenleistungen und Verpflichtungen vom Nachfolger steuerwirksam verwertet werden?
  • Ist auch bei vorgezogener Übergabe der Lebensabend für den/die Übergeber gesichert?
  • Sollen Pflege- oder Versorgungsvermächtnisse und Vollmachten erstellt werden?
  • Sind alle steuerlichen Rahmenbedingungen (insbesondere Einkommensteuer (ESt), Grunderwerbsteuer (GrESt) und Umsatzsteuer (USt) ausreichend bedacht worden?

Mögliche Übergabeformen

Folgende Übergabeformen kommen in Betracht:

  • Schenkung,
  • gemischte Schenkung oder
  • entgeltliche Übertragung.

Was heißt das für die ESt? Achten Sie darauf, dass Unentgeltlichkeit vorliegt, oder wählen Sie bewusst Entgeltlichkeit um z.B. zu neuen Abschreibungsbemessungsgrundlagen zu kommen oder vorhandene steuerliche Verlustvorträge zu verwerten? Insbesondere folgende Steuern und Abgaben können im Rahmen der vorweggenommenen oder tatsächlichen Erbfolge relevant sein:

  • Einkommensteuer, insb. die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
  • Umsatzsteuer
  • Grunderwerbsteuer
  • Gebühren, Gerichtsgebühren.

Aus Sicht der GrESt ist jede Übertragung im Familienkreis, egal ob es sich um Kauf, Übertragung gegen Rente, Schenkung oder einen Erbanfall handelt, eine unentgeltliche Übertragung und wird daher vom Grundstückswert nach Stufentarif berechnet. Zusätzlich fällt die 1,1-prozentige Grundbuchseintragungsgebühr an, die sich im Familienverband vom 3-fachen Einheitswert bzw. max. 30 Prozent des Verkehrswertes bemisst.

Sonstige Steuerfolgen

Wird die Immobilie aus ertragsteuerlicher Sicht unentgeltlich übertragen, hat der Übernehmer die steuerlichen Buchwerte und Abschreibungen seines Vorgängers fortzusetzen. Sofern sich die Immobilie im Alleineigentum des Geschenkgebers/Erblassers befindet, nimmt die Finanzverwaltung für die USt an, dass beim Geschenknehmer/ Erben neue Mietverhältnisse vorliegen. Bei Geschäftsraummieten ist daher zu prüfen, ob weiterhin steuerpflichtig vermietet werden kann. Wenn nicht, etwa weil der Mieter Arzt ist, kann es zu teuren Vorsteuerberichtigungen kommen. Im Schenkungsfall trifft die Verpflichtung zur Vorsteuerberichtigung den Geschenkgeber. Dieser kann dies durch Option zur USt vermeiden. Die Frist zur Vorsteuerberichtigung verlängert sich jedenfalls auf 20 Jahre. Keine Korrektur bzw. neue Mietverhältnisse gibt es bei Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes, da sich der umsatzsteuerliche Vermieter nicht ändert.

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