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Verordnungsentwurf zu Grundstückswert ist da

Wie sich der Gesetzgeber die Wertermittlung vorstellt

Autor: Karin Fuhrmann, tpa Horwath

Der lang erwartete Entwurf der Verordnung (VO) zur Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) liegt nun endlich vor. Der Grundstückswert ist ab 1.1.2016 bei allen unentgeltlichen Grundstücksübertragungen sowie bei Umgründung und Anteilsvereinigung die maßgebliche Bemessungsgrundlage für die GrESt. Die Eckpunkte des VO-Entwurfes sind: Die Ermittlung des Grundstückswerts wird im Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2016) näher geregelt, die zwei alternative Ermittlungsmethoden vorsieht:

• Pauschalwert-Modell: Ermittlung des Grundstückswerts mittels Addition des Bodenwerts und des Gebäudewerts, oder

• Ableitung des Grundstückswerts aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel.

Weiters besteht die Möglichkeit, einen geringeren Verkehrswert des Grundstücks durch ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen nachzuweisen.

1. Pauschalwertmodell: Beim Pauschalwertmodell ist folgende Formel zur Berechnung heranzuziehen: + Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor + Nutzfläche bzw. gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise/Nutzungsminderung x Altersminderung = Grundstückswert im Sinne des GrEStG.

Ermittlung Bodenwert: Ausgangsbasis ist der im Einheitswertbescheid festgestellte Bodenwert. Der Hochrechnungsfaktor ist der Anlage zur GrWV 2016 zu entnehmen und berücksichtigt die unterschiedliche Entwicklung der Grundstückswerte je Gemeinde bzw. Bezirk oder Stadtteil bei größeren Städten.

Ermittlung Gebäudewert: Basis ist die Nutzfläche. Kann die Nutzfläche des Gebäudes nicht ermittelt werden, hat eine Kürzung der Bruttogrundfläche um 30 Prozent zu erfolgen (Ausscheiden von Flächen, die keine Nutzfläche darstellen, z.B. Stiegenhaus). Weiters sind 50 Prozent der Fläche von Kellergeschoßen in die Nutzfläche mit einzubeziehen. Die Nutzfläche ist in weiterer Folge mit dem in der GrWV 2016 normierten Baukostenfaktor, der je nach Bundesland verschieden hoch ist, zu multiplizieren.

Nicht immer ist jedoch der volle Baukostenfaktor anzusetzen. Abhängig von der jeweiligen Bauweise und Nutzung des Gebäudes sind nur bestimmte Anteile des Baukostenfaktors anzusetzen, beispielsweise: 71,25 Prozent bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen oder bei Lagerhäusern 60 Prozent, bei Fabrikgebäuden oder Werkstätten, 40 Prozent bei einfachsten Bauten wie etwa Glashäusern oder frei stehenden Garagen und bei behelfsmäßiger Bauweise.

Als letzte Komponente ist die Altersminderung des Gebäudes zu berücksichtigen

2. Immobilienpreisspiegel: Sofern der Wert aus dem Immobilienpreisspiegel abgeleitet wird, ist zu unterscheiden, da der Gesetzgeber einen neuen Immobilienpreisspiegel plant, welcher ab 2017 bei dieser Form der Wertermittlung heranzuziehen ist.

• Entstehen der Grunderwerbsteuerschuld 2016: Ableitung des Grundstückswerts aus dem (zum jeweiligen Entstehungszeitpunkt der Steuerschuld) letztveröffentlichten Immobilienpreisspiegel der WKO.

• Entstehen der Steuerschuld ab 2017: Verpflichtende Ableitung aus dem von der Statistik Österreich künftig zu erstellenden Immobilienpreisspiegel.

Zum Ausgleich regionaler Schwankungen ist vom so ermittelten Wert ein Bewertungsabschlag iHv 28,75 Prozent abzuziehen.

*** Über die Autorin: Mag. Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath und gilt als Immobilienexpertin.