Immobilien Magazin
Thomas Rohr

Volles Rohr – Die Kolumne

von und mIt Thomas Rohr

Eine neue Art von Förderungen ist auf begrenzte Zeit deswegen notwendig, weil ohne Förderung der Übergang vom staatlichen Wohnungs(un)wesen zum freien Wohnungsmarkt zu lange dauern würde und einen zeitweiligen Einbruch der Bauwirtschaft mit sich brächte. Diese Gefahr soll vermieden und der Übergang soll beschleunigt werden. Ziel aller Förderungen ist die Herstellung von Wohnungen, um ein reichliches Angebot zu schaffen. Zwischen den Bauträgern muss ein freier Wettbewerb herrschen. Sie werden für den Wohnungsquadratmeter zunächst so viel verlangen, wie sich die Mieter oder Käufer gerade noch leisten können. Die Leistungsfähigkeit des Normalverdieners ist allerdings stark begrenzt. Aus diesem Grund würde der private Wohnbau nur sehr langsam anspringen, weil die erzielbaren Mieten oder Kaufpreise eher zu Verlusten als zu Erträgen führten. Die Förderungen sollen daher die Lücke zwischen der geringen Leistungsfähigkeit der Interessenten und den derzeitigen hohen Baukosten ausgleichen. Im freien Wettbewerb werden die Baupreise fallen und die Bereitschaft und Fähigkeit, angemessene Mietzinse oder Kaufpreise zu zahlen, steigen. Ist dieser Prozess einmal in Gang gekommen, sollte die Förderung geringer und ihre Zusage im Laufe von zehn Jahren zur Gänze eingestellt werden.

Dazu schlage ich folgende fünf Maßnahmen vor:

Maßnahme 1:

Für den Bau von Mietwohnungen gibt der Staat dem Vermieter ab der ersten Vermietung einer neu geschaffenen Wohnung einen Zuschuss zum Mietzins in Höhe von 6,00 Euro/m² der geschaffenen Wohnnutzfläche pro Monat für die Dauer von zehn Jahren.

Nimmt man für die derzeitigen Kosten (Bau-, Neben- und Grundkosten) einen Betrag von 3.000 Euro/m² Nutzfläche an und geht weiters davon aus, dass die so errichteten Wohnungen im Durchschnitt mit 8,00 Euro/m² HMZ vermietet werden können, kann der Errichter (bei einer AfA von 1,5 % und nach Abzug der Instandhaltungskosten sowie des Leerstehungsrisikos) mit einem Reinertrag von 3,55 Euro zzgl. 6,00 Euro Zuschuss, also mit insgesamt 9,55 Euro/m² u. Monat rechnen. Daraus ergibt sich eine Rendite von 3,82 % p.a. Bringt der Investor 30 % Eigenmittel ein und 70 % der Gesamtkosten durch Kredit auf (geschätzt: 2,4 % p.a., 5–10 Jahre fix, Laufzeit: 20 Jahre), für welche Schuld er ein zusätzliches Risiko eingeht, ergibt sich mit diesem „Hebel“ eine Anfangsrendite von 7,13 %. Die Annahme eines Zinssatzes von 2,4 % ist zwar angesichts eines Leitzinssatzes der EZB von derzeit 0,15 % möglich, wird aber fix auf max. 5 Jahre zu erreichen sein. Über längere Zeiträume kann man heute schwerlich Voraussagen treffen, es ist allerdings eher von einer Steigerung der Zinssätze auszugehen.

Ziel ist es, mit diesem Anreiz den Bau von ca. 12.000 Wohnungen jährlich zu erreichen, was einem Investitionsvolumen von 2,7 Milliarden Euro und Kosten der staatlichen Förderung in Höhe von 64,8 Millionen Euro entspricht.

Fortsetzung Folgt ...