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Vom DKT-Spiel zur Realität

Wenn Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, über Zinshäuser spricht, leuchten seine Augen. Schon früh war sein Weg vorgezeichnet, nicht zuletzt aufgrund seines Vaters. Dabei begann alles mit einem Brettspiel.

Autor: Charles Steiner

Michael Schmidt meint, was er sagt. Er gehört nicht zu den Abgehobenen, Arroganten, jenen, die meinen, sie würden über einem stehen, und einen das auch zu spüren geben. Im Gegenteil. Er gehört zu der Sorte Menschen, mit denen man sich gleich gut versteht, wo man das Gefühl hat, man kennt ihn ewig. "A gonz a Gmiatlicher", würde ein Kärntner anerkennend sagen, familiär und loyal. Und er hegt eine spürbare Leidenschaft zu dem, was er tut. Sowie das Wort Zinshaus fällt, leuchten die Augen, so als ob es sich um einen Schatz handeln würde. Als solche behandelt er die Objekte auch, die er als Geschäftsführer der 3SI Immogroup kauft und revitalisiert. Wie man denn wird, was man ist, fragen wir, um das Eis zu brechen. Schmidt beginnt zu reden, oder besser gesagt, es sprudelt aus ihm heraus: "Durch meine Eltern, meine Freunde. Die haben mich zu dem gemacht, der ich bin. Dort habe ich Vertrauen, Loyalität gelernt. Zentrale Werte in meinem Leben. Zusammenhalt ist mir sehr wichtig." Von der Schule habe er das nicht, erzählt er weiter, denn lernen wollte er eigentlich nicht. Es war der Fleiß danach, etwas erreichen zu wollen. "Geld war mir eigentlich nicht so wichtig. Ich war eher jemand, der praktisch gearbeitet hat, mit der Theorie konnte ich mich nicht so anfreunden." Und die Liebe zu Zinshäusern: "Wenn ich ein Zinshaus sehe, kommen in mir Emotionen hoch. Ihre Anmut, ihre schönen Fassaden - wenn ich etwa eines gekauft habe, dann kommt Freude auf, dann will ich es allen zeigen, meinem Vater, meiner Mutter, Freunden. Etwa so: Schaut, wie schön dieses Zinshaus ist", lässt Schmidt keine Zweifel aufkommen, dass er liebt, was er tut. Aufgewachsen in - jawoll - einem Zinshaus, besuchte er zunächst das Gymnasium der Dominikanerinnen. Er erinnert sich: "Eigentlich war das ja ein Mädchengymnasium, in der Klasse waren nur drei Burschen. Da waren wir natürlich der Hahn im Korb." Das sollte sich allerdings ändern, als er die HTL Mödling mit der Fachrichtung Hochbau besuchte. "Da gab es dann nur drei Mädchen, der Rest waren Burschen", erzählt er.

Mein Vater ist mein Vorbild, Bezugsperson und bester Freund.

Von Brett-Immobilien zu echten Realitäten

Wie man denn ausgerechnet zu Immobilien kommt? "Ich habe mit meinem Vater immer DKT gespielt, er ist ja aus der Branche. Mein Vater war früher im Vermietungssektor. Weil mir Schule nicht so wichtig war, habe ich nach der Schule immer in seinem Büro gearbeitet, mein Taschengeld aufgebessert. Das war wohl der Kick, wo ich wusste, ich muss etwas mit Immobilien tun." Mietverträge waren Schmidt aber irgendwann zu wenig, also hat er seinem Vater vorgeschlagen, warum man denn nicht Immobilien kaufen und verkaufen könnte. "Meinem Vater hat die Idee gefallen. Als ich mit der Schule fertig war, das war 2001, haben wir dann die Firma gegründet." Ob das irgendwie mit dem DKT-Spielen zu tun hat? "Bestimmt sogar", meint Schmidt, der ein sehr enges Verhältnis zu seinem Vater pflegt. "Er ist mein Vorbild, meine Bezugsperson und mein bester Freund. Er hat mich immer tun lassen." Ob Schmidt senior das DKT-Spiel extra eingefädelt hat? "Möglicherweise - aber da müsste ich ihn fragen", sagt Schmidt mit einem Schmunzeln. Gespielt wird immer noch von Zeit zu Zeit - auch wenn sich das Brettspiel schon längst auf das reale Leben übertragen hat. "Früher hat immer mein Vater gewonnen, jetzt ist es immer unentschieden", erzählt Schmidt.

Familie bleibt im Vordergrund

Das Familiäre, die Vertrauensbasis, die ungebrochene Loyalität zu Mitarbeitern - das ist der Faden, der sich durch die 3SI Immogroup zieht. "Wir haben sehr flache Hierarchien, wir arbeiten super zusammen - mit meinem Vater, meinem Bruder Claus und mit Freunden, die wir an Bord geholt haben. Jeder kann Ideen bringen, Entscheidungen treffen", erzählt Schmidt. Das hat er von seinem Vater, er konnte immer gut abgeben. Sein Credo war: "Wenn es läuft, passt es eh", sagt Schmidt, der Vertrauen immer mehr geschätzt hat als Können - Learning by doing. Jeder muss sich weiterentwickeln können, braucht seinen Raum.

Die drei Schmidts

Was zur nächsten Frage führt: Woher der Name "3SI Immogroup" kommt. Schmidt: "Wir hatten viele Firmen, die Danubius, die HMC, die die Initialen meines Vaters, meines Bruders und mir darstellen, also Harald, Michael und Claus. Wir haben dann einen Überbegriff gebraucht." Man ahnt es: Der Unternehmensname leitet sich vom Nachnamen ab und der Anzahl der handelnden Personen. Die drei Schmidts also, um es salopp zu formulieren.

"Neubauten sind Nutzbauten"

Weil sich Michael Schmidt als Praktiker sieht, der immer weiter will, wächst die 3SI Immogroup beständig. Mittlerweile verweist man auf 70.000 m² im Bestand, das Gros davon sind Wiener Zinshäuser. Und auch da bemerkt man die Leidenschaft für die Altbauten: "Das Entree, Stuckfassaden, geschwungene Treppen - so schön können Neubauten gar nicht sein", schwärmt Schmidt. Und er würde ein solches Objekt niemals abreißen - fast hätte er das auch geschafft, aber: "Bei einem Objekt im neunten Bezirk ging es nicht anders. Leider war die Statik zu schlecht, wir konnten gar nicht anders." Ein Umstand, der Schmidt heute noch wurmt - denn viel lieber hätte er es erhalten. "Ich kann Neubauten nur als Nutzbauten betrachten. Sicher, sie sind notwendig, um Wohnraum zu schaffen, aber die Anmut eines Zinshauses werden sie nie haben", ist sich Schmidt sicher. Bei den Schmuckkästchen, die Schmidt ankauft, geht er selektiv vor: "Wie sieht die Lage aus, genauer die Mikrolage, die Grätzel? Gibt es Werkstätten dort, die eventuell Lärm produzieren?", fragt Schmidt. Es sind die kleinen Dinge, die den Wert eines Zinshauses steigern. Manchmal entscheidet aber auch der Bauch, wie er zugibt: "Schon vor Längerem passierte das mit einem Zinshaus in der Laudongasse. Es war ein seltenes Eckhaus ohne Objekte daneben. Da habe ich mir gedacht, diese Immobilie muss es sein." Und manchmal war auch Glück im Spiel - und so gräbt Schmidt eine witzige Anekdote aus seinem Lebensweg heraus: "Das war damals bei den Swarovski-Häusern. Wir hatten im Kurier groß inseriert, worauf uns ein Makler mit feinstem Zwirn aus Innsbruck besuchte", berichtet Schmidt. "Damals hatten wir noch unser Büro in Favoriten, es war sehr schlicht eingerichtet, wir haben es Hinterhofbüro genannt. Der Makler kam also und fragte uns, ob er hier richtig sei." Er dachte nämlich, dass er es mit einer großen Firma zu tun hätte, worauf die Schmidts erklärten, dass es sich hierbei um ein (gutgehendes) Familienunternehmen handle. "Dieser Makler hatte neun Zinshäuser mit, fragte uns, ob wir uns das auch leisten könnten", erzählt Schmidt weiter. Vier habe man dann genommen, obwohl es mit dem Eigenkapital dann schon knapp wurde. "An einem Silvestertag hätten wir diese bezahlen müssen, am 23. Dezember hätte ich den Kaufvertrag unterschreiben sollen - noch ohne Kreditzusage. Meine langjährige Bankberaterin erklärte mir, ich solle mir nicht in die Hose machen und unterschreiben." Mit einem mulmigen Gefühl setzte Schmidt seine Unterschrift unter den Vertrag - nach den Weihnachtsfeiertagen bekam er dann eine Kreditzusage, zu Silvester war das Geld plangemäß auf dem Konto des Verkäufers. "Das waren einige der besten Häuser, die ich je erstanden habe", bereut Schmidt sein Wagnis von damals nicht. Irgendwie erinnert das alles schon an das DKT-Spiel. Halt auf einer höheren Ebene. Der Realität nämlich.

Früh übt sich - wer Immoprofi werden will

Bereits in jungen Jahren zog es Michael Schmidt ins Immobilienbusiness. Während der Schulzeit in der HTL jobbte er bei seinem Vater im Büro, nach dem Abschluss stieg er ganz ein. Zunächst unterstützte er seinen Vater beim Objektmanagement der erworbenen Zinshäuser. Im Laufe der Jahre übernahm er den An- und Verkauf von Immobilien. Die 3SI Immogroup ist ein Familienunternehmen, gegründet von Harald Schmidt mit Michael als Geschäftsführender Gesellschafter und Claus als Gesellschafter. Seit der Gründung ist das Unternehmen stetig gewachsen: Heute verweist man auf 100 Zinshäuser bzw. Anteile an solchen.

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