immoflash

Vom Entwickler zum Assetmanager

Der ORBI Tower ist verkauft, im Sommer ist er fertiggestellt. Wie es dann mit dem Entwickler des Büroclusters TownTown, der IWS TownTown AG dann weitergeht, erzählt Geschäftsführer Ernst Machart im Gespräch mit Charles Steiner.

Autor: Charles Steiner

Der ORBI Tower ist jetzt verkauft worden - noch vor Fertigstellung. Was macht die Lage im Bereich Erdberg/St. Marx so beliebt? Ernst Machart: Die Lage ist einfach von der Verkehrsanbindung eine sehr gute, die eigentlich nicht mehr zu toppen ist. Der ORBI Tower liegt einerseits an einer der höchstbefahrenen Kreuzungen Österreichs (A4 und A23). Damit gibt es vom Individualverkehr keine bessere Anbindung - ob vom Süden, vom Norden. Vom öffentlichen Verkehr ist Erdberg grundsätzlich gut, aber TownTown mit dem ORBI Tower sogar besser, weil wir auf einer U-Bahnstation stehen. Und zwar mit aus meiner Sicht einer der hochwertigsten Linien in Wien, die den Osten mit dem Westen verbindet und durchs Zentrum durchführt. Erdberg ist insgesamt sehr gut angebunden. Town Town hat ja eine besondere Geschichte - ursprünglich war hier ja nur eine U-Bahn-Abstellhalle geplant, nur das wäre für den Standort sehr schade gewesen, denn er hat sehr viel Potenzial. Das war auch der Grund, warum das Quartier TownTown geplant und realisiert wurde. Die Piazza im TownTown ist ja eigentlich ein Garagendach - und unterhalb eben die Abstellhalle für U-Bahn-Züge.

Wenn der ORBI Tower fertiggestellt wird - plant die IWS TownTown AG noch weitere Projekte, bzw. sind welche in der Pipeline? Machart: Unmittelbar in TownTown nicht. Das Büroentwicklungsprojekt TownTown findet mit der Fertigstellung des ORBI Towers seinen Abschluss. Die Projektträgergesellschaft, die IWS TownTown AG, wird sich dann zurückziehen auf eine reine Verwaltungstätigkeit, nämlich um die Allgemeinflächen und die zentrale Infrastruktur im TownTown zu verwalten und zu managen.

Heißt also, die IWS TownTown AG wird dann vom Entwickler zum Assetmanager? Machart: So ist es, wobei die einzelnen Bürohäuser individuelle Eigentümer haben. Die IWS TownTown AG ist Eigentümerin der zentralen Infrastruktur und wird diese betreiben. Die einzelnen Bürohäuser sind - wie geplant - verkauft worden. Allesamt vor der Fertigstellung.

Die Vorvermietungsquote erweist sich als überdurchschnittlich gut. Wann rechnet man mit einer Vollvermietung? Machart: Wir streben noch heuer eine Vollvermietung an, aber das ist sicher noch ein hartes Stück Arbeit, da muss uns noch einiges gelingen. Man braucht eben auch eine große Portion Glück, um dieses Ziel so schnell zu erreichen. Weil Glück aber allein nicht reicht, strengen wir uns sehr an, um dieses Ziel zu erreichen. Da haben wir schon einiges zusammengebracht, haben einige sehr konstruktive Gespräche mit Mietern und werden bis zum Jahresende sicher noch einige wesentliche Teile vermietet haben. Auf jeden Fall wollen wir einen Benchmark von 80 Prozent erreichen, 100 Prozent ist unser großes Ziel.

Der ORBI Tower ist nach neuen Arbeitswelten konzipiert worden. Welche Trends sehen Sie da in der Zukunft auf die Baubranche zukommen? Machart: Neue Arbeitswelten sind in erster Linie ein organisatorisches Thema für Unternehmen. Viele Unternehmen wollen bzw. brauchen zeitliche und auch räumliche Flexibilität. Man arbeitet im Büro, man arbeitet zuhause, man arbeitet unterwegs - und auch innerhalb des Büros arbeiten entweder viele an einem Platz, oder, wenn man seine Ruhe braucht, in einem Ruhebereich. Man braucht auch eine Kommunikationszone. Dafür braucht man auch das geeignete Büro. Wir haben in diesem Zusammenhang eng mit Professor Michael Bartz von der FH Krems zusammengearbeitet, der sehr intensiv zum Thema neue Arbeitswelten forscht. Mit ihm gemeinsam haben wir einen Kriterienkatalog zusammengestellt, was so ein Büro können muss. Das haben wir dann verwirklicht. Sehr viel davon ist Technik. Man muss das Büro sehr flexibel gestalten und einrichten können - und man muss es auch schnell umbauen können - je nach Bedürfnissen des Mieters. Was ebenfalls wichtig ist, ist die Tatsache, dass sich die Mitarbeiter im Büro auch wohlfühlen. Weil viele Unternehmen haben längst erkannt: Wenn sich Mitarbeiter in der Arbeit wohlfühlen, sind sie auch produktiver. Dafür haben wir im TownTown sowie im ORBI Tower mehrere Aspekte verwirklicht. Es gibt überall ein kontrolliertes Lüftungssystem, wo die Luft von draußen angesaugt und gefiltert wird und dann in die Räume abgegeben wird, was für ein gutes Raumklima sorgt - es aber keine Zugluft gibt. Zudem haben wir eine Form der Klimatisierung, auf thermoaktiven Decken, in Leitungen für Kühlung und Heizungen verbaut sind und mit Fernwärme und -Kälte das Klima hergestellt wird. Das hat zwei Effekte: Erstens wird nicht die kalte Luft irgendwo hin geblasen, sondern es wird über Strahlungswärme und Strahlungskälte operiert. Durch die große Fläche, in denen die Kühl- und Heizleitungen verbaut sind, braucht man nur wenig Differenz zur Lufttemperatur.

Nachhaltigkeit ist in der Immobilienwirtschaft ein großes Thema. Wie sieht es mit einer entsprechenden Zertifizierung aus? Machart: Wir streben eine Zertifizierung nach Platin an und sind sehr überzeugt davon, dass wir diese auch erreichen werden. Wir kennen die Kriterien dafür und halten diese auch ein.

Durch das Internet könnte man ja theoretisch überall arbeiten, dennoch gibt es Bürogebäude. Würden Sie zustimmen, wenn man sagt, das Büro dient vielmehr der Corporate Identity als reiner Arbeitsraum? Machart: Da gibt es viele Aspekte. Natürlich ist CI ein Thema. Aber es gibt auch noch eine andere Bewegung. Manche Unternehmen haben sehr stark die Heimarbeit forciert, sind aber draufgekommen, dass das so zu 100 Prozent nicht realisierbar ist, weswegen sie wieder zwei Schritte zurückgegangen sind. Einerseits klingt es verlockend, wenn man zuhause arbeiten kann und sich damit die Fahrtzeit erspart. Nur die Lebensrealität ist anders: Zuhause kann man etwa durch vielerlei Gründe gestört werden. Nicht alle Mitarbeiter haben vielleicht zuhause einen eigenen zusätzlichen Raum, wo er ungestört arbeiten kann. Das kann für den Mitarbeiter oft Stress verursachen - und aus Sicht des Unternehmers gibt es dadurch nicht den Produktivitätszuwachs, den er sích erhofft hat. Außerdem ist für die Zusammenarbeit sehr stark die soziale Interaktion notwendig. Man braucht einen Ort, wo sich die Leute regelmäßig treffen. Sie ist in einem gewissen Prozentsatz der Arbeitszeit einfach notwendig. Natürlich sind neue Arbeitswelten sehr abhängig von der jeweiligen Unternehmenskultur. Der ORBI Tower mag vielleicht nicht das erste Gebäude sein, in dem das Konzept der neuen Arbeitswelten verwirklicht wurde - aber sicher das erste, wo jeder Mieter, auch mittelgroße und kleine Unternehmen, sich ihre Bürokonfiguration aussuchen können. Das war vorher eher bei Großkonzernen möglich.

Dazu muss aber auch entsprechend flexibel gebaut werden... Machart: Genauso ist es. So haben wir, um entsprechende Büroflächen einzusparen, auch einen eigenen Serverraum für alle Mieter, der entsprechend geschützt ist und auch eine eigene Kühlanlage aufweist. Damit sparen sich die eingemieteten Unternehmen, selbst Serverräume auszustatten und sparen damit auch wertvollen Platz.

Auch ein Thema, das in letzter Zeit immer häufiger aufgetaucht ist, ist Smart Office. Wie wird dies gehandhabt? Machart: Wir sind dafür vorbereitet, letztendlich ist das aber eine Entscheidung, die der Mieter zu treffen hat bzw. dessen Unternehmenskultur. Nicht jeder Mieter will Smart Office-Lösungen, selbst innerhalb eines Konzerns gibt es unterschiedliche Ansätze. Jeder Mieter hat andere Vorstellungen. Im ORBI Tower ist diesbezüglich alles möglich.

Das TownTown

Der Bürocluster TownTown befindet sich in Erdberg, direkt an der U-Bahnstation der U3, und umfasst eine Gesamtfläche von 130.000 m², aufgeteilt auf 19 Company Buildings. Herzstück von TownTown ist der ORBI Tower, der vor wenigen Wochen an die Bank Austria Real Invest verkauft wurde – er wird im Laufe dieses Sommers fertiggestellt werden. Der ORBI Tower hat in der Konzeption besonders das Thema Neue Arbeitswelten verinnerlicht. Entwickler des TownTown ist die IWS TownTown AG.