Immobilien Magazin

Von Gold, Betongold and anderen Irrlichtern

Das Intro, von Gerhard Rodler

Es ist ein schönes Paradoxon: Immer mehr Anleger wollen in Immobilien investieren, wobei gleichzeitig seit Jahren immer weniger davon errichtet werden. Zumindest was jene Assetklasse betrifft, die für Anleger in Österreich besonders attraktiv ist, nämlich die gewerblich genutzten Immobilien.

Beide Seiten haben ihre guten Gründe. So haben sich Immobilien in ihrer Form als direkte Beteiligung so gut wie immer und als indirekte Beteiligung (über Immobilienfonds und Aktiengesellschaften) zumindest meistens unter dem Strich als vergleichsweise sichere und jedenfalls inflationsgesicherte Anlageform erwiesen. Gerade derzeit frisst die versteckte Inflation aber nicht nur die marginalen Zinserträge, sondern knabbert auch schon das Kapital an.

Andererseits wird einfach weniger gebaut. Ob nun die vielfach zitierte Kreditklemme (siehe dazu auch unser Interview mit Bank-Austria-Manager Reinhard Madlencnik) oder nur das schwache Marktumfeld allein (siehe Investmentteil und Tagebuch) ursächlich verantwortlich ist, sei einmal dahingestellt. Sicher ist aber, dass es ohnedies besser ist, etwas, das man nicht vermieten kann, auch nicht zu bauen. Anders lautendes antizyklisches Verhalten sieht man derzeit ohnedies in Wien als das letzte seiner Art.

Oder kurz ausgedrückt: Immer mehr Kapital trifft auf immer weniger potenzielle Kaufobjekte. Das wird noch in diesem Jahr dazu führen, dass die aktuelle Spitzenrendite in Wien von durchschnittlich 4,8 Prozent bis Jahresende auf unter 4,5 Prozent absacken wird. Da sind sich die Experten weitgehend einig. Für das kommende Jahr wird sogar – soweit ich mich entsinnen kann erstmals in der österreichischen Geschichte der gewerblichen Immobilien – eine Spitzenrendite von unter vier Prozent gesehen. Geht man davon aus, dass sich die versteckten Kostentreiber nicht dauerhaft vor der „amtlichen“ Inflationsrate verstecken lassen und ergo die Inflation trotz de facto eines auch für das kommende Jahr erwarteten „Nahe-null-Zinssatzes“ verbleibt, ist das mittelfristig dank der in aller Regel durchgängigen wertgesicherten Mietverträge immer noch ein Geschäft für die Anleger.

Klar ist aber auch, dass die durchschnittliche Behaltedauer der gewerblichen Immobilien damit deutlich steigen dürfte. Denn für schnelles Drehen bleibt bei solch geringen Anfangsrenditen kaum noch Platz. Dazu muss man erst einmal eine ausweisbare Inflation (und damit einhergehend höhere Renditen) abwarten. Und das sollte nicht vor 2016 passieren.

Und dennoch: Im Vergleich zum „richtigen“ Gold liegt man mit Investments in „Betongold“ auch bei noch vor Kurzem kaum vorstellbaren Renditen von nur 3,6 oder 3,9 Prozent nach wie vor goldrichtig. Das zeigt ein aktueller Vergleich mit dem größten österreichischen Goldinvestmentfonds, der kürzlich einen Wertverlust (im Jahresvergleich) von knapp der Hälfte des Fondswertes einräumen musste. So etwas kann bei Immobilien in aller Regel nicht passieren. Schon gar nicht in Immobilienzeiten wie diesen, wo – Stichwort „Kreditklemme“ – jedes Immobilienprojekt vor einer Finanzierung auf Herz und Nieren geprüft und gelegentlich fast schon „zu Tode geprüft“ wird. Immerhin kommen so in der Tat wirklich nur noch Immobilien mit Qualität neu auf den Markt.

Wäre da nicht eine zwar nachvollziehbare und doch schwer kontraproduktive Eigenheit der finanzierenden Banken. Da werden dann Projekte finanziert, die zwar keine tolle Qualität, dafür aber dank des bonitätsstarken Kreditwerbers eine entsprechend hohe Eigenkapitalquote (bzw. Besicherung) aufweisen. Dies hat letztlich weniger mit Qualitätsdenken als mit Arterhaltung der Dinosaurier am Markt zu tun. Für diese letzten großen Megaplayer am Markt ist eine hohe Eigenkapitalquote naturgemäß vergleichsweise leichter zu stemmen – und gleichzeitig verhindern sie damit unliebsame neue (und damit liquiditätsschwächere) Player am Markt, die auch mit höchster Produktqualität (und entsprechend hoher Vorvermietung) ihre Projekte nicht auf die Füße bekommen.

Wenn sich da nichts ändert, wird aus dem Glanz des Betongold bald nur noch ein Irrlicht. Und aus dem österreichischen Immobilienmarkt ein innovationsfeindlicher Dinosaurierfriedhof. «

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