Immobilien Magazin

Vorsorge statt Sorgen

Vor der Corona-Krise gingen Vorsorge- und Anlagewohnungen weg wie warme Semmeln. Für das heurige Jahr erwarten viele einen Knick - doch der hat nichts mit dem Produkt zu tun. Jene, die schon welche haben, investieren weiter.

Autor: Charles Steiner

Wenn man Michael Schmidt, Geschäftsführer bei der 3SI Immogroup zum Thema Vorsorge oder Anlagewohnungen befragt, zeigt er sich optimistisch. "Nach der ersten Unsicherheit haben wir wieder zahlreiche Verkäufe tätigen können. Vor allem sind die Anfragen viel konkreter als früher geworden, sowohl im Neubau als auch im Zinshaus, wo auf Anlage gekauft wird." Was man so aus der Branche höre, nämlich, dass die Preise sinken würden, könne er nicht nachvollziehen.

"Nachdem wir alle aktuell relativ viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen, steigt in den Köpfen vieler Interessierter der mit einer Wohnung assoziierte Wert sogar." Was auch damit zu tun hat, dass die Zinsen in der nächsten Zeit wohl nicht steigen werden - im Gegenteil, sie gehen noch weiter runter. Wer also Eigenkapital hat, legt es in Immobilien an, denn die sind "das sicherste, was es derzeit am Markt gibt", weiß Schmidt. Denn Sparguthaben würden in der nächsten Zeit wegschmelzen wie nichts. Dass nämlich der Leitzins der EZB erhöht werden wird, gilt als unwahrscheinlich. Experten rechnen eher mit dem Gegenteil. Heißt: Wer Geld auf dem Sparbuch hat, kann entweder zusehen, wie es beständig weniger wird - oder er investiert in Immobilien.

"Nach der ersten Unsicherheit haben wir wieder zahlreiche Verkäufe tätigen können. Anfragen werden konkreter." - Michael Schmidt, 3SI IMMOGROUP

Schwere Kredite

Doch gerade beim Thema Eigenkapital kann es sich spießen, denn nicht jedermann hat etwas auf der hohen Kante. Und das zeigt sich aber im Vorsorgebereich. Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin von Raiffeisen Vorsorge Wohnungen, hat nämlich eine etwas andere Erfahrung gemacht. Nämlich: Sie hat tatsächlich einen Einbruch registriert, der mit dem Produkt Vorsorgewohnungen an sich allerdings wenig zu tun hat: "Der Markt für jene, die über Fremdkapital eine Vorsorgewohnung kaufen wollen, ist stark zurückgegangen, während Wiederholungstäter wieder kaufen würden", sagt sie.

Der Grund ist einfach: Es ist einfach schwer, an eine Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital zu kommen, denn Banken sind aktuell sehr zurückhaltend bei einer Kreditvergabe. Dass man das Geschäft heuer aufholen könne, bezweifelt Weinberger-Fritz. "Es wird einen Knick geben. Aber wenn wieder Normalität eingekehrt ist, dann werden auch Vorsorgewohnungen wieder stärker nachgefragt werden." Ihrer Einschätzung nach sollte das im kommenden Jahr geschehen. Und da werden vor allem jene mit Eigenkapitalreserven das Produkt nachfragen, denn auch sie weiß: Auf dem Sparbuch wird das Geld wenig bringen.

"Starke Preisverluste sehen wir nicht. Vorsorgewohnungen bleiben beim Wert am stabilsten." - Martina Hirsch, S REAL

Dass das Produkt Vorsorgewohnung nachgefragt ist und bleibt, zeigen die Zahlen aus dem Vorjahr - einer Zeit, wo keiner mit Corona und Lockdown auch nur annähernd gerechnet hatte. Martina Hirsch, Prokuristin bei der S Real und Leiterin für den Bauträgervertrieb rechnet vor: "Der Vorsorgewohnungsmarkt war 2019 auf einem Höchststand. Trotz der Preisanstiege der letzten Jahren im Immobilienbereich galt dieses Investment als unerlässlicher Portfoliobestandteil.

Nicht nur geübte Investoren, immer mehr Menschen, die diese große Investition noch nie unternommen haben, haben Interesse entwickelt. Die guten Finanzierungskonditionen haben ihren Beitrag dazu geleistet." Sicher ist der Markt etwas zurückgegangen, sagt Hirsch, auch aufgrund der beschränkten Vertriebsmöglichkeiten. Wenn der Lockdown aber wieder beendet ist, dann sollte der Markt wieder anlaufen.

Kein Wertverlust

Denn Vorsorgewohnungen verlieren eher nicht an Wert, Preiskorrekturen nach unten schätzt niemand ein. Hirsch: "Für die Preisentwicklung kann es zu einer Stabilität führen. Da es meist mit Eigennutzerwohnungen gemischte Objekte geben wird, ist je nach Wohnhaus eine gewisse Preisangleichung notwendig. Starke Preisverluste sehen wir nicht im Vorsorgebereich. Im Gegenteil wird dieser Bereich jener Immobilienbereich sein, der am stabilsten bei der weiteren Preisentwicklung ist."

"Durch den Lockdown wird der Wohnungsmarkt kompetitiver. Die Wohnungsgröße nimmt zu." - Markus Hämmerle, ZIMA

Mehr noch: Eine gute Vorsorgewohnung erweist sich sogar als äußerst resilient. Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien, sieht sogar den Trend, dass auch Wohnungen zu Vorsorgezwecken gekauft wurden - und werden -, die eigentlich gar nicht als Vorsorgewohnungen konzipiert sind. "Viele gehen auch in die sogenannten Blue Chip-Lagen, bei denen man eine höhere Miete lukrieren kann und stellen sie dann auf Hold. Denn da ist das Geld einmal sicher geparkt - und wenn der Markt wieder anläuft, kann man wieder attraktive Mietzinsen lukrieren", so Müller. Und mittlerweile sieht er sogar auch den Mietmarkt wieder anlaufen, er schätzt derzeit die Anfragen bei etwa 60 Prozent ein.

Für Vorsorgelagen in Randgebieten könnte es aber bei den erzielbaren Mieten einen Dämpfer nach unten geben. "Das einerseits, wenn in dem Gebiet bereits sehr viele Vorsorgewohnungen vorhanden sind und andererseits, weil gerade die, die dort wohnen, in der Regel nicht so hohe Einkommen haben und überdies von den Verwerfungen am Arbeitsmarkt durch die Pandemie am meisten bedroht sind", so Müller. Da seien manche Entwickler auch mit abenteuerlichen Preisvorstellungen auf die Kunden zugegangen.

"Es wird einen Knick geben. Wenn wieder Normalität eingekehrt ist, dann wird wieder stärker nachgefragt." - Marion Weinberger-Fritz, RVW

Kaum Mietausfälle

Gerade jene, die durch die Coronakrise jetzt arbeitslos geworden sind, könnten allerdings Mieten stunden lassen, wie Justizministerin Alma Zadic im Zuge der Pandemie erklärt hatte. In dem Fall würde die ausstehende Miete, allerdings mit vier Prozent Verzugszinsen, am Ende des Jahres fällig werden, Mietverträge können während des Lockdown nicht gekündigt werden.

Ob dieser Umstand auch ein Thema ist, das im Vorsorgewohnungsbereich von Relevanz sein könnte? Die einhellige Antwort überrascht dann doch. Nämlich vorerst nicht. Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen, sieht da derzeit noch keine Probleme auf die Eigentümer von Vorsorgewohnungen zukommen: "Die Zahlungsmoral der österreichischen Mieter ist sehr hoch." Vor allem wird die Stundung der Mieten insofern kein Problem darstellen, wenn man mit dem Durchrechnungszeitraum von 20 Jahren rechnet.

"Es werden auch Wohnungen gekauft, die gar nicht als Vorsorgewohnungen konzipiert waren." - Martin Müller, JP IMMOBILIEN

Dass dann durch Stundungen die Kreditraten nicht mehr bedient werden können, glaubt sie nicht, denn es habe ja keiner zu 100 Prozent in Fremdkapital finanziert. "Und wenn es tatsächlich zu einem Problem kommen sollte, dann war es das falsche Produkt", analysiert Bauernfeind. Das mit der Zahlungsmoral kann Martin Müller mit Zahlen belegen: "Von unseren Kunden wissen wir, dass zwischen 85 und 90 Prozent der Bewohner die Miete bezahlen."

Ein anderes Thema ergibt sich für Markus Hämmerle, Vertriebschef der ZIMA. Nämlich: Wie wir wohnen, vor allem, wenn durch den Lockdown Arbeiten und Wohnen zwangsweise miteinander verschmolzen sind: "Bei Wohnprojekten im Gesamten, und damit auch bei Vorsorgewohnungen, wird es kompetitiver werden, und zwar, was die Ausstattungsqualität betrifft." Es mache einen Unterschied, ob man den Lockdown in einer Kleinwohnung zubringen muss oder eine gewisse Wohnqualität hat, wie Freiflächen, Wohnungsgröße, auch entsprechende Netzanbindung. "Es könnte durchaus sein, dass sich manche Menschen dann überlegen, auf einen Urlaub zu verzichten oder ein Auto und lieber in eine hochwertige Wohnung investieren oder gar mehr bezahlen", so Hämmerle. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass vor allem die Wohnungen, die so etwas bieten, dann eher nachgefragt werden als jene, die es nicht haben.

Online-Vermarktung möglich

Ein wesentlicher Vorteil bei Vorsorgewohnungen für die Immobilienbranche ist: Sie sind leichter online zu vermarkten als etwa Mietwohnungen. Denn seit Jahren seien bereits noch vor oder während der Bauarbeiten einzelne Einheiten verkauft worden, direkte Besichtigungen sind nicht zwingend notwendig. Bauernfeind: "Nachdem gerade im Vorsorgewohnungsbereich nicht die Eigennutzung im Vordergrund steht, sondern die Vermietbarkeit und die Lage, konnte schon vor Corona oft vor Fertigstellung vermarktet werden."