Immobilien Magazin

Welche Zukunft hat die Büroimmobilienbranche?

Das Intro, von Gerhard Rodler

Mehr als ein halbes Jahrhundert nach dem Zweiten Weltkrieg muss man es ganz klar sagen: Österreich ist – jedenfalls was die Assetklasse Büro betrifft – gebaut. Und zwar nicht nur in der ersten Generation (wo es darum ging, möglichst schnell auch auf Kosten von Architektur und Energieeffizienz den Grundbedarf zu decken), sondern auch in der zweiten und dritten Generation. Und weil der geringen Zahl an zunehmenden Arbeitsplätzen in Österreich ein leicht höherer Rationalisierungseffekt und damit verbunden insgesamt letztlich weniger benötigte Büro-Quadratmeter (jedenfalls auf Nettogeschoßflächenbasis) gegenüberstehen, sehe ich auch für die nächsten Jahre keinen wirklichen Booster für den Büromarkt im deutschsprachigen Raum.

Nach wie vor wird es eine überschaubare Zahl an Büroquadratmetern geben, die am technischen Ende ihres Lebens angelangt sind und daher vom Markt verschwinden. Aber da reden wir am Beispiel Wiens von genau jenen 100.000 bis 200.000 Quadratmetern pro Jahr, die auch in den Krisenjahren gebaut wurden und werden – und in der Regel auch vermietet werden können. Ausgenommen davon sind nur jene Prestigebauten, wo die Quadratmetermiete deutlich über dem vergleichbaren Wiener Niveau zu liegen kommt und daher ein eher eingeschränktes Kundenpotenzial aufweist. Fakt ist: Auch mit seinerzeitigen Hoffnungsträgern wie Refurbishment werden die (zum Teil immer noch vorgehaltenen) Kapazitäten der Boomjahre in den nächsten – sagen wir einmal – fünf bis zehn Jahren wohl kaum ausgelastet werden können. Da hilft kein „Schönreden“ oder es sich „Schönrechnen“. Fakt ist aber auch: Wenn der Grundbedarf gedeckt ist, läuft es immer auf einen Verdrängungswettbewerb hinaus. Die Frage ist nur: Was verdrängt künftig den aktuellen Bestand? Was fehlt, das sind die neuen Idee. Wenn sich die (Gewerbe-)Immobilienbranche in einer Krise befindet, dann ist es in Wahrheit keine Wirtschafts- und keine Finanzkrise, sondern eine Krise aus Mangel an guten Ideen.

Es war jahrzehntelang die Immobilienbranche, die die Arbeitswelt mit ihren neuen Konzepten nachhaltig verändert hat (Stichwort: Großraumbüro, temporäre Arbeitsgruppen etc.). Irgendwann hat dann die dotcom-Industrie diese Funktion übernommen (und bis heute nicht abgegeben). Seit damals, also seit der Jahrtausendwende, hinken die Immobiliendevelopments dem Trend (mehr oder weniger knapp) hinterher. Und hätte es nicht die künstliche Finanzblase vor acht Jahren gegeben, die alle strategischen Schwächen unsichtbar gemacht hatte, wäre das schon viel früher offensichtlich geworden. Nein, der (Gewerbe-)Immobilienbranche fehlt es nicht (nur) an Finanzierungen und Nachfrage. Der Immobilienbranche fehlt es vor allem an frischen neuen Marktideen – und möglicherweise auch dem Mut, diese unsicheren, weil unerprobten, neuen Wege zu beschreiten. Genau dieses Erfolgstandem – gute Ideen und Mut, diese umzusetzen – werden wir aber brauchen, um langfristig neue Werte zu schaffen, die auch tatsächlich Bestand haben.

Übrigens: Die diesjährige Expo Real in München bietet (wie auch die wenige Wochen später stattfindende Mapic in Cannes) ein vernünftiges Umfeld, einmal solche neue Wege auf einen ersten Praxistest zu schicken … «

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