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Wer A sagt muss auch B sagen

Secondaries in Deutschland werden bei Immobilienentwicklern und Investoren immer beliebter. Dieser Trend geht durch alle Assetklassen.

Autor: Stefan Posch

Die Preise in Deutschlands CoreStädte und die daraus resultierenden niedrigen Renditen lassen Immobilienentwickler immer mehr in die B-Städte ausweichen. Nicht Berlin, Frankfurt oder München, sondern Städte wie Leipzig, Bochum oder Halle kommen immer mehr in den Fokus der Investoren.

Einzelhandel weicht aus

Dieser Trend ist in so gut wie jeder Assetklasse zu beobachten. So zeigen etwa Zahlen des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL), dass der Anteil der deutschen Big-10-Städte am Retail-Vermietungsmarkt stark gefallen ist. Im ersten Halbjahr 2017 machten die Topstandorte nur noch 23 Prozent des Gesamtvermietungsmarktes aus. Ein Jahr davor waren es noch 35 Prozent. Noch deutlicher zeigt sich der Trend im Vergleich der 5-Jahres-Schnitte. München etwa wies im ersten Halbjahr eine Vermietungsleistung im Einzelhandelsbereich von 5.400 m² auf, während der Schnitt der vergangenen fünf Jahre bei 19.300 m² liegt. Ähnlich drastische Entwicklungen sind in Düsseldorf mit 4.300 m² Vermietungsleistung (5-Jahres-Schnitt: 19.300 m²) und Frankfurt mit 4.000 m² (5-Jahres-Schnitt: 23.100 m²) zu beobachten. Standorte, die von dieser Entwicklung profitierten, waren zum Beispiel Münster, Bielefeld, Wiesbaden oder Gießen, die im ersten Halbjahr Ergebnisse zwischen 3.200 m² und 9.500 m² erzielten. Der Grund, warum der Fokus der Expansionsmanager im Retailbereich derzeit vermehrt auf den Secondaries liegt, sind die steigenden Mieten für Geschäftsflächen in den Top-Städten, die der Anstieg der Umsätze des Einzelhandels nicht mehr auffangen kann.

Mietpreisbremse begünstigt B-Städte

Im Wohnbereich kommt den B-Städten die Mietpreisbremse zugute. Denn in angespannten Lagen der Metropolen sorgt diese, gemeinsam mit den steigenden Preisen, für geringere Mietrenditen. Wohnungen in den Secondaries sind von der Mietpreisbremse hingegen kaum betroffen. Zudem sind Objekte abseits der Top-Städte einfacher zu akquirieren. Auch Hotelinvestoren haben B-Städte immer mehr im Visier. In dieser aktuell boomenden Assetklasse ist das Ausweichen ebenso den stark steigenden Preisen wie auch dem Mangel an geeigneten Grundstücken oder Objekten in vielen A-Städten geschuldet. Laut einer Studie von Christie & Co, die kürzlich veröffentlicht wurde, hätten vor allem deutsche Küstenstädte wie Flensburg, Kiel, Bremerhaven, Rostock und Lübeck Potenzial für Investoren.

Büromarkt in den Mittelstädten

Ähnlich die Situation im deutschen Büroimmobilienmarkt. Laut der aktuellen Studie „Büromarkt Deutschland 2017 - Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte“, die im Auftrag von TLG Immobilien von Wüest Partner Deutschland verfasst wurde, wirkt sich der mittelfristige Zuwachs bei Büroarbeitsplätzen nicht nur in den Top-7-Metropolen, sondern darüber hinaus auch an einer Vielzahl weiterer Standorte aus. Die stärksten Zuwachsraten bei der Bürobeschäftigtenzahl sind demnach in Ulm (5,6 Prozent), Leipzig und Braunschweig (jeweils 5,5 Prozent) sowie Heidelberg (5,2 Prozent) und Ludwigshafen am Rhein (5,0 Prozent) zu erwarten. Die Wachstumsprognose aller untersuchten 27 Mittelstädte befinden sich in einem Bereich von 3,7 und 5,6 Prozent. Jene für die großen Metropolen liegen mit 3,7 und 5,9 Prozent nur gering höher.

Büroflächennachfrage steigt

Die Studie erwartet etwa eine Nachfrage nach neuen Büroflächen in den nächsten Jahren von rund 248.000 m² in Hannover, circa 158.000 m² in Leipzig oder etwa 132.000 m² in Nürnberg. Aber auch Städte wie Bremen (rund 132.000 m²), Dortmund (rund 107.000 m²), Karlsruhe (rund 105.000 m²) oder Mannheim (rund 84.000 m²) werden in naher Zukunft einen erhöhten Bürobedarf haben.

Österreicher folgen dem Trend

Auch österreichische Entwickler haben schon längst begonnen, auf die Entwicklung zu reagieren, und setzen nicht mehr nur auf Projekte in den Core-Städten, sondern auch vermehrt auf deutsche Secondaries. Die UBM Development etwa investierte im vergangenen Jahr in ein 4.268 m² großes Grundstück im Stadtquartier Zollhafen in Mainz, wo ein Budgethotel und Eigentumswohnungen im Entstehen sind. Auch die CA Immo ist bei der Entwicklung des Quartiers mit dabei und wird in einem Joint Venture mit den Stadtwerken Mainz auf einer Fläche von ca. 22 ha ein gemischt genutztes Quartier für rund 2.500 Menschen und 4.000 Arbeitsplätze entwickeln. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2025 angedacht. Der auf Wohnbau spezialisierte Entwickler 6B47 stellt bis Ende 2018 80 Eigentumswohnungen im IN-Tower in Ingolstadt fertig. Auch die S Immo kündigte an, sich vermehrt auf den Sekundärmärkten, wie etwa Leipzig und Halle, umschauen zu wollen.

Stabilität

Laut der Definition des Immobiliendienstleisters bulwiengesa sind B-Städte Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Beispielsweise weisen sie einen Büroflächenbestand zwischen 2 und 5 Millionen Quadratmeter auf und der Büroflächenumsatz liegt in der Regel bei über 35.000 Quadratmeter. Die Spitzenmieten liegen in B-Städten bei mindestens 12 Euro pro Quadratmeter.