Immobilien Magazin
Thomas Rohr

Wie vernichtet man einen der wichtigsten Wirtschaftssektoren...

Volles Rohr – von und Mit Thomas Rohr

... nämlich den der Wohnbauwirtschaft, unauffällig, aber systematisch? Wenn sich ein Großteil der Normalverdiener das Wohnen nicht leisten kann und es erst durch staatliche Subventionen ermöglicht wird, dass junge Ehepaare mit Kindern dennoch ordentliche Wohnungen bekommen, erscheint dies uns allen zunächst als soziale Errungenschaft. Was soll daran schlecht sein?

Die Antwort lautet: Nicht die Förderung ist das Böse, sondern ihre Notwendigkeit. Dass nämlich die Baupreise und damit auch die Mietzinse zu hoch sind und die Masseneinkommen im Vergleich dazu zu niedrig. Dieses Ergebnis ist nicht Schicksal, sondern Folge jahrzehntelanger schlechter Mieten- und Wohnbaupolitik, die vor allem darin bestand, Mietzinse und Wohnbau, also einen der wichtigsten Wirtschaftssektoren, durch mietrechtliche Preisvorschriften und Wohnbau mit Steuergeldern aus dem Markt herauszunehmen.

Das bisherige System des staatlichen oder vom Staat gestützten Wohnbaus muss genauer betrachtet werden:

Es hat in Österreich bis zur Finanzkrise privaten Wohnbau nur in verschwindendem Ausmaße gegeben. Wohnungen wurden direkt von Gebietskörperschaften und dem Staat nahestehenden Institutionen oder von gemeinnützigen Genossenschaften und Gesellschaften mit hohen staatlichen Zuschüssen gebaut. Dass der Staat ein ineffizienter Wirtschaftstreibender ist, ist inzwischen sattsam bekannt und muss nicht näher erläutert werden. Aber auch die durch Jahrzehnte geübte staatliche Förderung des Wohnbaus, also eines ganz wichtigen Sektors der Wirtschaft, führt zu den gleichen Ergebnissen, als würde man einem Organismus jahrelang ohne zwingende Not schwere Medikamente oder Rauschgift zuführen.

Wie funktioniert der geförderte Wohnbau?

Die Baupreise haben sich im Laufe von vielen Jahren auf ein bestimmtes (quasi „wertgesichertes“) Niveau eingespielt und werden bis zu einer von den Förderungsstellen festgelegten Höhe anerkannt. Die staatlichen Auftraggeber oder die gemeinnützigen Genossenschaften veranstalten selbstverständlich Ausschreibungen, an denen viele größere Firmen teilnehmen, die die Förderungsgrenzen kennen und daher entsprechend nahe diesen Grenzen anbieten. Die einzelnen Institutionen haben ihre Firmen, mit denen sie gewohnheitsmäßig zusammenarbeiten und die sie aus verschiedenen Gründen vorziehen. Gibt es günstigere Anbieter, geben die favorisierten Firmen ebenfalls nach, können sich dann aber durch mehr oder weniger begründete Nachtragsaufträge oder bei anderen Projekten schadlos halten. Es herrscht nicht mehr der Wettbewerb mit Preis und Qualität, sondern das Kostendeckungsprinzip. Haben sich Preise und Qualität einmal „eingespielt“, werden sämtliche Abläufe zur Routine und von der Planung über Dauer und Qualität der Ausführung gibt es kaum noch Fortschritte. Neuerungen wird man eher vermeiden.

Der Anbieter von Wohnungen (z. B. die Genossenschaften) wird in erster Linie auf die Kosten achten, weil er bei der Preisgestaltung nicht die Leistungsfähigkeit seines potenziellen Käufers berücksichtigen muss, sondern damit rechnen kann, dass jene Differenz, die sich der Käufer nicht leisten kann, durch die Förderung ausgeglichen wird.

Diese über Jahrzehnte hinweg geübte Praxis stellt eine systematisch wirtschaftsfremde Vorgangsweise dar, sodass die Preise im Wohnbau heute um ca. 25 Prozent günstiger für den Wohnungskäufer sein könnten.