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Negativrenditen in greifbarer Nähe

Flucht in Immobilien hält weiter an

Autor: Charles Steiner

Kommen bald Verhältnisse wie in Dänemark? Im Rahmen der Online-Veranstaltung „Fränkische Nacht“ von Project Immobilien hält das Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) für möglich. Das liege an den massiven Interventionen der EZB, aber auch an der demografischen Entwicklung. Die Menschen leben deutlich länger und müssten in Zukunft mehr sparen und stärker fürs Alter vorsorgen, gleichzeitig sinke die Erwerbsbevölkerung. Unternehmer und Privathaushalte halten daneben ihr Geld für die nächste Krise zusammen. „Negative Zinsen auch im Immobilienbereich sind daher nicht mehr ausgeschlossen“, prognostiziert Voigtländer und verweist auf das Beispiel Dänemark, wo dieses Szenario schon Realität ist.

Trotz allem wird der Wohnsektor gut durch die Coronakrise kommen, schätzt Voigtländer ein. Entgegen allen Prognosen sind starke Preisrückgänge auf dem Markt für Wohnimmobilien nicht eingetroffen und zu erwarten. Zum einen habe das Wohnen in der Lockdown-Phase eine größere Präferenz erhalten. Homeoffice und Home Schooling hätten den Wert des Wohnens unterstrichen. Menschen werden laut Voigtländer daher tendenziell mehr Geld fürs Wohneigentum ausgeben und auch größere Wohnungen - Stichwort Arbeits- und Lernbereich - erwerben wollen. Zweitens sei der Markt längst nicht so überbewertet, wie manche Marktteilnehmer dies suggerierten. Zu beachten sei hier das Zusammenspiel von Preisen, Zinsen und Mieten. Das IW Köln habe hierfür die Wohnnutzerkosten analysiert und die Kosten für Selbstnutzer und Neuvertragsmieter/Bestandsmieter verglichen. Die Kosten für Selbstnutzer, bestehend aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, werden mit Fremdkapitalzinsen zuzüglich dem entgangenen Gewinn am Kapitalmarkt finanziert. Zudem werden Instandsetzung, Verschleiß und Wertentwicklung der Immobilie miteingepreist. Im vergangenen Jahr sind die Zinsen nochmal viel stärker gefallen, als die Immobilienpreise gestiegen sind. Als dritter wesentlicher Punkt wird die Niedrigzinssituation Voigtländer zufolge für lange Zeit bestehen bleiben.

Der österreichischen Landeshauptstadt stellt Voigtländer ein erstaunlich gutes Zeugnis aus, auch, wenn er im Markt „Licht und Schatten“ sieht: „Auf der einen Seite haben sich in der österreichischen Bundeshauptstadt angesichts der starken Regulierung des Wohnungsmarkts Schattenmärkte mit teils langen Wartelisten entwickelt. Andererseits agiere die Stadt als Zentrum Österreichs vorbildlich im Wohnungsbau. Die Stadt habe den Wohnungsbau stärker fokussiert, Bauland sei systematisch gehoben worden. So habe die Wiener Seestadt Aspern ein anspruchsvolles Konzept mit einer autofreien Vision umgesetzt, die den angespannten Wohnungsmarkt der Stadt entlastet habe. Dies habe Vorbildcharakter für deutsche Großstädte wie München oder Frankfurt.“